一、概念

       收回企业土地，主要是指收回国有土地使用权，一般是指在法定事由出现时，经原批准用地的人民政府土地行政部门或上级政府批准后，依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

 

       二、收回国有土地使用权的类型

       收回国有土地使用权的情形有多种，如国有土地使用权到期收回、因房屋征收等公共利益的需要提前收回以及因行政处罚等无偿收回。

       （一）到期收回国有土地使用权

       到期收回国有土地使用权，即合同履行期满而收回。

        1.《土地管理法》第58条第一款：

       土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

        2.《城市房地产管理法》第21条第2款：

        土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

        （二）提前收回国有土地使用权

        提前收回，即土地使用权仍在有效期内。因此，提前收回需要给予补偿。

       1.《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上房屋及其他不动产给与补偿，并退还相应的出让金”。

       2.《土地管理法》第58条第一款：

      （1）为公共利益需要使用土地的；

      （2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

      3.《城市房地产管理法》第20条  国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

      4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

      （三）无偿收回国有土地使用权

       无偿收回，即不存在补偿问题。

       1.《城市房地产管理法》第25条：

       满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。

       2.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：

       未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

 

      三、提前收回国有土地的补偿标准

      1.《物权法》规定的补偿制度

      根据《物权法》第148条的规定，收回国有土地使用权的补偿，包括两部分：对该土地上房屋及其他不动产给与补偿并退还相应的出让金。

       2.《土地管理法》规定的补偿制度

      《土地管理法》第58条规定的补偿制度对土地使用权人应当给予“适当”补偿。

       3.《城市房地产管理法》规定的补偿制度

      《城市房地产管理法》第20条规定，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

       4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度

     《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

       可见，国有土地上房屋征收补偿采取的是市场价，因此因房屋征收提前收回的国有土地使用权补偿采取的也是市场价，只是土地的价值最终落实在房屋的评价价值中，也就是采取房地一体化补偿的方式进行。

 

       四、对策

       积极协商，

       注重取证，

       及时复议诉讼，

       争取合法补偿。