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杨应军律师（13911859296同微信号）：执业十八年，出版多部专著，代理的诉各级地方政府行政案件取得诸多胜诉，另有两宗国务院最终裁决案（一宗撤销某直辖市政府行政复议决定书、另一宗确认某直辖市政府行政行为违法）。

代理全国各类企业行政案件（招商引资、土地、房屋征收等）：

一、《最新国有土地上房屋征收补偿全流程》（法律出版社，2013年版）

二、《民告官必备法律知识139问》（法律出版社，2009年版）

三、《拆迁与征地维权指南》（中国建筑工业出版社，2006年版）

四、《房屋征收补偿实战策略》（法律出版社，2020年7月版）

另撰有《企业拆迁研究案例系列》（15篇）、《行政诉讼研究案例系列》（10篇）、《从副省长出庭看被诉行政机关负责人出庭应诉制度》等数十篇文章。

房屋征收应对技巧系列之三

评估报告应对技巧

（原创不易，转载注明出处）

（应法律出版社稿约，2020年7月出版，

京东、淘宝、当当及新华书店有售）

一、评估机构的选定程序

在房屋征收中，房地产价格评估机构的选定非常重要。《征补条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》进一步明确“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”这些条款对于保护被征收人的权益有着重要意义：

1、确定了首先应由被征收人协商选定的原则

过去房屋所有权人对拆迁人选定的评估机构，无法进行实质性异议，只能是说说而已。在征收时代，房地产价格评估机构由大家共同商议选定，这对于被征收人而言无疑是欢欣鼓舞的。当然，法律规定是要调整现实的社会关系，也就是说最终还是要实用。从实践来看，如果说被征收房屋的范围比较小，涉及被征收人人数较少的，如三五户、三五十户这样的情况相对简单，可能大家都彼此熟悉，形成共识相对要容易一些。但如果被征收人人数众多，一百人、数百人甚至更多的话，如何来让被征收人协商选择估价机构，这显然是一个大问题。

2、多数决定或随机选定

（1）在被征收人无法通过协商确定房地产价格评估机构的情况下，由多数决定或随机选定的方式来决定具体的房地产价格评估机构。随机是自由组合，随机现象是事前不可预测的，在相同条件下重复进行试验，每次结果未必相同，或知道事物过去的状况，但未来的发展却不能完全肯定。比如计算机摇号随机选定即是事先将待选名单输入计算机，由计算机进行选择，这样的选定具有可不预测性和偶然性，也是保证选定结果不被人为操控（当然需排除计算机操作人员违法的情况等）的方法之一。对于协商不成的情况由投票决定或随机决定，应当说随机决定是异常快捷的，但是随机决定由房屋征收部门组织，是不是这其中会产生对被征收人不利的情况，比如在摇号的设置上，是不是会有问题呢？虽然法条将多数决定的方式写在摇号等随机决定之前，但这些方式却是并列的，任选其一，在实践中采用的恐怕是随机选定会更多。因为组织被征收人投票决定难度较大，房屋征收部门所面对的压力也更大。

因此，在能够用多数人决定的情况下，不能通过人为地制造障碍以进行随机选定，因为随机选定的方式虽然快捷，但难以消除被征收人心中的疑惑，同时也确有可能滋生腐败。

（2）协商不成，如何选定评估机构呢？《征补条例》授权省、自治区、直辖市制定细则。从现已出台的各地方规定来看，操作方式也不尽相同，有的只是在评估规定中作出细化，如上海市等；有的针对房地产估价机构专门作出相应的规定，如北京市等。

《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》规定，“协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构”这里确定的简单多数，一般认为超过百分之五十即可。

北京市的规定比较详细，而且是单独作出规定，即《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》，根据这一办法协商不成的，区县房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构，也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的，通过摇号方式选定。投票或摇号选定的房地产价格评估机构要在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。对于摇号过程也作出了比较详细的规定，由区县房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格评估机构，摇号工作应进行全程录像，公证机构负责公证。并规定，属地街道办事处或乡（镇）人民政府应当协助区县房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。

对于被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定的，由区县房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。这样的规定，有利于督促被征收人行使权利，积极参与协商。但同时，房屋征收部门作为房屋征收的实施部门，由其来摇号，对被征收人而言似乎并不是太放心。

在房地产价格评估机构选定过程中，没有房地产价格评估机构报名的，由区县房屋征收部门从机构名录中选定不低于5家房地产价格评估机构，供被征收人协商选定、投票选定或摇号选定。这样的规定显示，如果没有估价机构报名的，就可由房屋征收部门从名录中选定不少于五家机构来供被征收人选择。对于被征收人而言，这样的规定在现实操作中有可能会使其选择权被剥夺，为什么不能直接规定由被征收人在公布的机构名录中直接选择，然后根据得票多少来确定呢？

总之，在评估机构选定问题上，涉及被征收人和征收管理部门的利益，为保障《征补条例》的原则和精神落到实处，应当限制征收部门的过多介入。在实际操作中应当充分考虑被征收人的权益，真正做到依法征收。

二、房地产价格评估程序

 房地产价格评估程序在制度设计上是否完善，对于最终的评估结果起着重要甚至是决定性的作用。《国有土地上房屋征收评估办法》在总结以往房屋拆迁评估的基础上，对房屋征收评估的程序进行了较详细的规定。评估程序包括如下步骤：

（一）签订合同

在房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。这里用了“一般”的字样，是不是可以由被征收人作为委托人呢？从制度的设计来看，是考虑在没有房屋征收部门或房屋征收部门因涉及自身利益等因素不便参与的情况下，由区、县级人民政府指定的机构作为委托人。

在拆迁时代，拆迁估价机构由拆迁人进行委托。虽然当时也规定估价机构的选定要公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定，但由于该规定并未明确哪个在先，而是并列的方式，此外还有一个“等”字，因此在实践操作中，这些都容易被拆迁人利用，使得这一规定形同虚设。当然，有的地方规定看到了这一规定的不确定性，作出了部分对被拆迁人有利的规定，但也都留有对拆迁人有利的空间。在拆迁人与评估机构签订的合同中，拆迁人往往通过合同条款的约定，来限制评估机构的权利，促使评估机构为其利益服务。

《征补条例》和新估价规定的出台，在委托合同的签订主体上已经发生变化。房屋征收评估委托书是房屋征收部门委托评估机构对某一征收范围内房屋进行估价的授权证明文件，应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同是房屋征收部门和评估机构就有关房屋征收评估的权利义务协商一致的产物，应当明确，具有可操作性。一般应载明： （一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师； （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；　（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。

 当然，对于这样一份对被征收人利益有影响的委托合同，是否应当公开呢？虽然房屋征收评估委托合同是一份房屋征收部门与房地产估价机构之间的民事合同，但这一合同的签订仍然是基于房屋征收部门在行使房屋征收相关职权的过程中产生中且对被征收人的利益产生重大影响的，在鉴于此，笔者认为应当向被征收人公开，以便接受监督。

（二）实地评估

1、委托合同签订后，房地产价格评估机构应当依照合同的约定，安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，包括房屋的面积、新旧程度、位置等，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。完整细致的实地查勘，对做出准确的价格评估起着至关重要的作用。

2、在注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘时，法律规定被征收人有协助的义务，应当提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。如果被征收人不配合，并不会导致无法出具评估报告的情况。而无法实地查勘，则有可能对被征收人的权益产生影响。因为在此情况下，注册房地产估价师可以依据相应的档案资料以及外围查勘情况等，做出评估报告并在评估报告中做出说明。

　3、新的评估规则规定，明确房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中予以说明。由于房屋征收是市、县级政府批准的，基于行政机关上下级之间的领导与被领导的关系，因此市、县级政府以下层级政府或政府部门都不是无利害关系的第三人。实践中，多以居民委员会作为无利害关系的第三人。

 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，以准确反映被征收房屋的市场价值。

（三）公示、解释

注册房地产估价师应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，对被征收房屋的价值进行评估。在初步评估后，应当根据评估委托合同的约定，向房屋征收部门提供评估报告。房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，注册房地产估价师应对初步评估结果进行现场解释说明。对于初步评估报告有疑问的，有的疑问有可能是理解有误，也有可能是初步估价报告表述有误，甚至也有可能是笔误。公示和解释程序，对于消除被征收人的疑问甚至是误解，有直接的作用。此外，对于有错误的初步评估报告，应当及时修正。

（四）交付报告

通过公示和解释以及进行修正后的初步评估报告，已经消除了被征收人的部分疑问。在公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。在拆迁时代，有些估价机构揽活后，指派非注册房地产估价师进行实地工作，然后在出具报告时由注册房地产估价师加盖印章。为了保证评估报告的准确性，应当由实际负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，并不得以印章代替签字。

　评估机构作出评估报告后，如果被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构仍然应当向其作出解释和说明。

（五）申请复核

经过公示及解释后，如果被征收人对评估结果仍然有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。这里规定了一个时间点，就是10日内，而且是收到评估报告之日起，也就是说收到之日是起算点，因此要重点留意收到评估报告的日期。

对于申请复核评估的，应当采用书面方式。书面方式可以通过邮寄书面异议材料或向估价机构公开的专用于复核异议的电子邮箱发送邮件等进行。一般而言，邮寄书面异议材料尽量通过邮政特快专递（EMS）的方式进行，并注意留存好相应的凭据。发送电子邮件的，可在发送给对方的同时，给自己密送一封。

评估机构对于书面的复核申请，有在10日内审查复核的义务。复核的结果有可能改变评估结果也有可能维持评估结果。复核改变评估结果的，应当重新作出评估报告，没有改变的，应当书面告之被征收人。

（六）申请鉴定

被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。这里提到的评估专家委员会，是由各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区的城市房地产管理部门组织成立的，专门对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定的机构，由注册房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。由于注册房地产估价师自身的专业性，应当说这个圈子相对较小，大家接触的机会很多。因此，实践中被征收人往往对专家鉴定委员会的权威性不持异议，但对于其公正性存有疑虑。在鉴定操作中，要求评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数且房地产估价师不得少于二分之一。虽然体现了评估鉴定的专业性要求，但实践中其他专业的专家有可能被架空。因此对于鉴定中如何操作，以实现公平、公正鉴定，应规定详细的程序。

评估鉴定的时间是自收到鉴定申请10日内，评估专家委员会应当就被申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

对于经过鉴定或重新作出的评估报告，如果被征收人仍然不服，是否可以重新鉴定呢？并无规定，这是考虑到经过层层的程序设计，有关问题应当能够得到解决。确实不服的，在评估程序就不再进行处理了，由房屋征收部门和被征收人进行协商或通过申请作出补偿决定等程序解决。

三、法院如何审查征收评估报告的合法性

征收评估，是专业工作，对其专业性是否合理的判断，交由评估鉴定机构。对于征收评估报告的合法性，则法院可以依据《国有土地上房屋征收评估办法》等的规定进行审查，对评估报告违法的，法院不能直接撤销该评估报告，而是对以该评估报告为依据的房屋征收补偿决定予以撤销。

如在最高人民法院发布的征收拆迁典型案例（第二批）之五：吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案一案中，“吉林市中级人民法院一审认为，被诉房屋征收补偿决定依据的评估报告从形式要件看，分别存在没有评估师签字，未附带设备、资产明细或者说明，未标注或者释明被征收人申请复核评估的权利等不符合法定要求的形式问题；从实体内容看，在对被征收的附属物评估和资产、设备评估上均存在评估漏项的问题。上述评估报告明显缺乏客观性、公正性，不能作为被诉房屋征收补偿决定的合法依据。遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定，责令永吉县政府60日内重新作出行政行为。”

四、征收评估应对要点

1、了解评估机构资质

房地产价格评估机构的资质根据注册资金、服务年限、已评估面积数、专业技术人员数量等可分为一、二、三级，其中一级为资质最佳。在房屋征收方提出的若干个房地产评估机构中，我们首先要审查都是几级资质。资质越好的评估机构一般经验更丰富、也更专业。因此，一般要选资质好的评估机构。

评估机构的资质可以在当地住房和城乡建设委员会或城乡建设委员会等网站上查询。

2、了解周边类似房屋的市场价格或周边补偿标准

虽然有专业的房地产价格评估机构来做评估，但我们也知道房地产评估机构的中立性容易受到质疑。聘请评估机构的是房屋征收方，支付费用的也是征收方，因此评估机构容易受到征收方的影响。对此，如果我们自己了解房地产价格的市场行情，我们也可以大致了解房屋将来的评估价格。如果周边已有征收区域，也可以作为参考，了解一下他们当时的评估报告或评估价格，甚至包括操作的流程。尽量做得细致一些，这在之后与征收方进行补偿协商、谈判中往往能起到很好的效果。

3、签收评估报告注意事项

房屋由评估机构评估后，会作出分户报告。对被征收方而言，不是您不签收评估报告该报告就没办法发生法律效力。对不签收评估报告的，征收方可以通过与当地居委会或您所在单位人员见证的方式送达。您不签收的，记录在案，由在场人员签字证明即可。

4、评估复核要点

如果对分户评估不服的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。因此，我们一定要注意签收评估报告的时间点，千万不要忘记，不能踩着时间点去办事，要留有余地。