杨应军律师（13911859296同微信号）：执业十八年，出版多部专著，代理的诉各级地方政府行政案件取得诸多胜诉，另有两宗国务院最终裁决案（一宗撤销某直辖市政府行政复议决定书、另一宗确认某直辖市政府行政行为违法）。

代理全国各类企业行政案件（招商引资、土地、房屋征收等）：

一、《最新国有土地上房屋征收补偿全流程》（法律出版社，2013年版）

二、《民告官必备法律知识139问》（法律出版社，2009年版）

三、《拆迁与征地维权指南》（中国建筑工业出版社，2006年版）

四、《房屋征收补偿实战策略》（法律出版社，2020年7月版）

另撰有《企业拆迁研究案例系列》（15篇）、《行政诉讼研究案例系列》（10篇）、《从副省长出庭看被诉行政机关负责人出庭应诉制度》等数十篇文章。

房屋征收应对技巧系列之二

房屋征收补偿方案应对技巧

（原创不易，转载注明出处）

（应法律出版社稿约，2020年7月出版，

京东、淘宝、当当及新华书店有售）

征收补偿方案是征收方就被征收区域内的房屋补偿补助标准、签约期限、告知救济途径和时限等事项进行确定的文件。征收补偿方案阶段，实践中相对人由于各种因素参与较少，不利于维护其共同利益。

一、具体内容

征收补偿方案的内容一般应包括项目基本情况、征收依据、征收主体、征收范围、被征收人、被征收房屋建筑面积及用途的认定、各类房屋的补偿补助标准、签约期限、争议解决等内容。简单地说，就是从房屋征收开始到结束这期间涉及问题的解决方案。

二、做出单位

房屋征收补偿方案由房屋征收部门拟定，拟定后的补偿方案要报市、县级人民政府批准。

三、征求意见及修改

 1、对房屋征收部门报送的房屋征收补偿方案，市、县级人民政府要组织各业务部门进行合法性和合理性的论证。至于哪些业务部门参与论证，由市、县级人民政府根据实际情况确定。只有在经过论证，认为房屋征收补偿方案符合法律规定，具备可操作性时，才向公众征求意见。征求意见的期限不能少于30日，实践中地方政府为快速推动房屋征收，征求意见的期限基本就是30日。这里的30日是指自然日，包含法定节假日。实践中，有的征求意见时间涵盖了“十一”等较长的假期，征收方还自以为合理利用了规则，但这样的做法其实并不可取。征收补偿方案充分征求意见的，往往征收方能发现一些问题尤其是之前没有预料到的问题，让征收方有机会进行弥补，促进房屋征收的顺利进行。而未充分征求意见的，往往积累矛盾，再加之容易引发民众对征求意见时间缩水的质疑，引发不必要的信任危机，而这些都是房屋征收中征收方应当避免的。

2、市、县级人民政府应当将根据公众意见修改的征收补偿方案再行公布，这是法定程序。至于公众对修改后的征收补偿方案仍然有异议的，是否还可提意见以及提了意见之后如何处理，《征补条例》没有进一步规定。也就是说，从《征补条例》来看，征求一次意见是行政法规规定的最低要求，条例制定者认为征求一次意见应当能够兼顾效率与公正。

3、征求意见中，有一类特殊情况就是因旧城区改建征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征补条例》规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。这一程序性设计使得被征收人可以通过这一制度表达自己的意愿和诉求。如果经市、县级人民政府修改后的征收补偿方案，多数被征收人仍然不同意的，怎么办？可以考虑在地方性规定中明确修改方案的次数不超过一定次数，如两次。当然，要切实保护被征收人的权益，还应规定经一定次数修改后，多数被征收人仍然不认可的，不能做出房屋征收决定。

关于多数被征收人中的“多数”所指为何，《征补条例》并未明确，有待地方政府相关规定的细化。从已公开的地方规定来看，关于“多数”的规定至少有两种模式：

一种规定在旧城区改建的意愿征询阶段，也就是在拟订征收补偿方案之前就已明确，如果多少人同意的，方可进行旧城区改建。如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》“有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。”。同时，上海市的规定还进一步明确“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。”；

另一种则是直接细化《征补条例》，明确百分之多少的被征收人认为补偿方案不符合《征补条例》规定的，就应当召开听证会，并根据听证会情况对补偿方案进行修改。如《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》第八条的规定，就以70％以上为多数。《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十五条的规定，则以超过50%为多数的标准。显然，这里规定的百分比越低，越有利于被征收人主张权利，越有利于房屋征收的顺利进行。

各地多数认定标准的不同，使得当地旧城改建项目推进难易程度不尽相同。是否应该统一多数的标准呢？《征补条例》在第一次征求意见稿中规定90%以上的被征收人同意的，有权人民政府方可作出征收决定，也就是类似《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定。考虑到各地旧城改建的实际情况以及90%以上过于严苛，所以最终出台的《征补条例》删除了这一条款，规定了笼统的“多数”。但为防止市、县级人民政府滥用权力，《征补条例》规定了多数人认为旧城改建不符合条例规定就应当启动听证的制度，这里规定的是“多数”而非“大多数”。因此，超过50%的房屋所有权人不同意的话，应当启动听证程序。这里的听证程序是强制性规定，即只要满足法定条件，就需依法启动。

四、房屋征收补偿方案是否可以起诉

实践中，有人认为房屋征收补偿方案不合法，就此向法院提起行政诉讼，这一起诉是否符合法律规定呢？

《征补条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十四条规定，被征收人对市、县人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。可以看出，征收补偿方案的形成和完善是一个过程，是房屋征收中的前置阶段性行为。征收补偿方案是征收决定内容的一部分，对被征收人的权利义务产生实质影响的是征收决定。如对征收补偿方案不服的，可以就征收决定提起行政诉讼。

因此，有关征收补偿方案的争议并不属于行政复议和行政诉讼的受案范围。

五、应对要点

   关于房屋征收补偿方案，对被征收方而言，主要关注征收补偿方案公告与因旧城区改建涉及的听证会两个方面：

（一）征收补偿方案公告

征收补偿方案将直接影响被征收方的补偿款数额以及安置房价款的结算。因此，被征收范围内的居民一定要引起重视。实践中，征收补偿方案公告征求意见时，都会写明“某某工程房屋征收补偿方案（征求意见稿）”，有些居民往往误认为就是一个征求意见稿，不是正式的东西而没有引起必要的重视。须不知，这个征求意见稿，如果没有意见就会成为房屋征收决定的一部分，进而具有法律效力。因此，要细看征收补偿方案（征求意见稿），尤其是对自己密切相关的部分，一定要吃透了。如果不清楚，要多咨询征收方的办事人员或专业人士。对自己提出的问题，也可以与周围的居民讨论、研究。

另外，对于自己提出的书面意见，建议通过邮局邮政特快专递（EMS）的方式邮寄给征求意见接收部门，同时在邮件封面的“内件品名”处注明“关于某某项目征收补偿方案的意见”并留好邮寄凭证。

（二）因旧城区改建涉及的听证会

旧城区改建并非一个统一的固定的法律术语，实践中旧城区改建往往以国有土地上的棚户区改造、危房改造、旧区改造等名称出现在人们眼中。

如果多数人认为旧城改建房屋征收不符合《征补条例》规定的，征收方必须启动听证程序，召开听证会，这一强制性程序有利于保护房屋所有权人的合法权益。因此，在征收方征求旧城区改建意愿或是否同意旧城改建征收补偿方案时，一定要真实、及时、合理地表达自己的意见。

听证前，市或区、县(市)政府应当在房屋征收范围内及市或区、县(市)政府门户网站上公布听证会的时间、地点、听证事由、主持人、听证员、记录员等事项，并书面通知被征收人(听证代表人)和公众代表参加听证。听证参加人包括拟定和审查征收补偿方案的工作人员、被征收人(听证代表人)和公众代表。被征收人应在听证会举行前，携带房屋所有权证、身份证明等有效凭证报名参加听证。

听证代表人由报名参加听证会的被征收人担任，人数会有一定限制，具体以当地细则为准。超过限定人数的，应当推举听证代表人。听证代表人的推举采取由报名参加听证的被征收人投票，按得票高低确定的方式。如票数相等，不能选定听证代表人时，应当对票数相等的被征收人再次投票，并以得票多者当选;再次投票后票数仍相等、不能选定听证代表人的，由市或区、县(市)政府在票数相等的被征收人中指定。

听证一般按下列程序进行:

1、听证员核对听证参加人的身份和到场情况;

2、主持人宣布听证事由、听证纪律、听证组成人员，告知听证参加人在听证中的权利和义务;

3、听证参加人提出意见、证据和理由;

4、听证参加人作最后陈述;

5、主持人宣布听证结束。

听证应制作听证笔录，并载明下列事项:

1、听证事由;

2、听证时间、地点;

3、听证参加人的姓名或者名称、法定代表人姓名、委托代理人姓名;

4、主持人、听证员、记录员的姓名;

5、听证参加人发表的意见和理由;

6、其他需要载明的事项。

听证笔录应交听证参加人确认无误后签字或者盖章。听证参加人拒绝签字或者盖章的，由听证员在听证笔录上载明情况。

如果房屋征收方召开因旧城改建涉及的听证会（有时候被征收区域居民较多的，也可能涉及召开听证会的情况），被征收范围内的居民一定要认真对待，主要从如下几个方面考虑：

1、认真提要求

有的听证会是每位居民都有机会参加听证，更多的是选出代表参加听证。不管是何种方式，都要将自己的诉求明确地提出来，要对征收补偿方案反复研究，并结合自身房屋的状况，提出合法、合理的修改意见。

不是代表的，及时将自己的意见反馈给听证代表。尽量争取成为听证代表，没当选的，也尽可能旁听听证会。必要时，被征收人（听证代表）多咨询专业人士，当然也可以委托律师参与听证会。

2、认真选代表

听证会代表一般包括被征收区域内居民代表、社会公众代表以及人大代表等。居民代表由被征收区域内居民推选出来，其他代表一般由征收方邀请。对于因人数众多需要选代表参加听证会的，待征收居民一定要认真对待。要选举出能够代表自己意愿和诉求的代表，要考虑自己推举的人是否具有相关的知识、是否热心公益、是否具有胆识和智慧等。必要时，也可毛遂自荐。

3、积极争取权益

听证会是表达自己意愿的公众场合，这时候提出的意见更容易引起重视。如果是共性问题，更能引起征收方的重视。因此，听证会是大家争取房屋征收补偿权益的重要场合。对于房屋征收补偿标准一定要有数据和实例，比如我们周边类似房屋的市场价已经二万一平方米，征收补偿标准才一万一平方米，显然不符合《征补条例》规定的不低于周边类似房屋的市场价格的标准，是不合法的；再比如，对面邻居前一阵将与我家户型一样的房屋卖了300万元，按你们的补偿标准补偿款才230万，明显低于市场价格。数据和实例最具有说服力，这些可以依据平时掌握的信息，也可到房屋中介机构了解。在对征收补偿标准提出意见时，可根据类似房屋的市场价格适当调高补偿标准。

如果涉及房屋安置的，要考虑拟征收房屋和回迁房的公摊系数。防止出现安置房建筑面积是增大了，但由于公摊面积增加，使用面积可能并未增加或反而减少了的情况出现。

一般而言，7层以下住宅公摊率为7-12%、7-11层住宅公摊率为10-16%、12-33层住宅公摊率为14-24%。当然，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量。

六、给征收方的建议

对于市、县级政府而言，既然房屋所有权人不同意原有征收补偿方案，必定有其缘由。是程序不合法还是补偿不合理还是其他什么原因，因而在听证会上应当保障他们有提出修改意见和建议的充裕时间，不能让听证会流于形式。只有严格依法进行房屋征收，充分尊重房屋所有权人的权利，才能在真正意义上避免拆迁时代的悲剧重演。

市、县级人民政府应当根据听证会情况对原有征收补偿方案进行修改，应当对房屋所有权人普遍关心和质疑的内容进行回应。从现实情况来看，我国公民对于房屋征收还是相当支持的。所谓的狮子大开口，漫天要价的人虽然有，但那是极少数。因此，如果听证会组织得好，开得好，必将有利于房屋征收的顺利进行。