协议收回土地，

哪些费用该赔？

收回土地使用权系列之十一

 

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一、基本案情

2014年3月18日，甲县人民政府批准同意出让31.69亩国有土地使用权，用于商业及住宅。

2014年4月26日，王某军参与竞买并最终竞得，于当日与原甲县国土资源局签订《成交确认书》，成交总价为660万元，《成交确认书》载明签订后立即生效。

2014年4月29日，王某军与原甲县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中约定：定金为260万元，定金抵作土地出让价款；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年9月24日之前开工，在2015年9月24日之前竣工；双方对其他事项也作了约定。

2016年5月18日，广聚公司成立，法定代表人为王某军，经营范围为房地产开发经营。

2017年7月19日，广聚公司与原甲县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》补充条款：投资项目名称由王某军用地改为广聚公司，受让人由王某军改为广聚公司。甲县政府非税收入管理局于2014年8月22日出具广聚公司缴纳土地出让总价款收据180万元（原法定代表人王某军缴纳），2015年5月21日缴纳土地出让总价款收据20万元，2021年3月26日出具其他收入收据23万元（转款凭证为2017年6月26日）；2017年6月9日，原甲县地方税务局出具《税收完税证明》：广聚公司缴纳国有土地使用权出让契税26.4万元。

2017年8月26日，广聚公司以出让方式取得涉案土地的国有建设用地使用权证，2017年4月8日，甲县不动产登记局为广聚公司补发《不动产权证书》，权利性质为出让。2017年12月8日，广聚公司取得《建设用地规划许可证》，用地性质：二类居住地（Ｒ2）。

2020年3月28日，原甲县国土资源局函告乙镇政府：经县土委会会议确定，乙镇政府10日内将涉案土地净地交付给广聚公司，逾期将依法收回该宗土地使用权。

 

2020年5月14日，甲县自然资源和规划局作出告知书（告知对象为广聚公司）：拟收回该宗国有建设用地使用权，同时注销土地登记，收回补偿资金由乙镇政府负责核算落实，并于同年10月16日向广聚公司送达。2020年4月30日，甲县政府同意对广聚公司的涉案土地有偿收回，收回补偿资金由乙镇政府负责核算落实。

2016年9月19日，广聚公司作为发包人与丙城建设计院签订《建设工程设计合同》，约定：设计阶段及内容为方案及单体施工图，优惠后总设计费75万元，本设计费包含审图费及地质勘察费，合同签订后付10%即75000元；设计人应向发包人交付的实际资料及文件：单体施工蓝图8份，提交日期，甲方应提供资料到位、确认初步设计成果后，15个工作日内；双方亦对其他事项作了约定。

2020年9月21日，丙城建设计院向广聚公司开具工程设计服务费发票9张，金额合计75万元。

因协商未果，广聚公司诉至法院。

 

二、法院裁判

一审法院认为，广聚公司主张解除《国有土地使用权出让合同》，甲县自然资源和规划局庭审中同意解除合同，法院予以支持。

对广聚公司主张返还土地出让金、开工保证金、契税、工程设计费及支付利息的诉讼请求，一审法院认为除返还契税及支付利息损失没有依据外，其他予以支持。其中，关于设计费的判项是：被告甲县自然资源和规划局于判决生效之日起三十日内支付原告甲县广聚置业有限公司经济损失75000元（设计费的10%） 。

广聚公司不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，广聚公司已经举证2016年9月21日广聚公司与丙城建设计院签订的建设工程设计合同，证明广聚公司的案涉项目设计费（包含审图费及地质勘察费）为75万元，广聚公司举证的汇款记录、发票及项目规划总平面图照片、设计施工图照片及十六栋楼的设计图纸，能够证明丙城建设计院履行了约定的设计义务，广聚公司向丙城建设计院共计汇款75万元，丙城建设计院向其开具75万元的发票。广聚公司的这一损失应当由甲县自然资源和规划局承担，变更一审判决的该判项，由甲县自然资源和规划局于判决生效之日起三十日内支付甲县广聚置业有限公司经济损失750000元（设计费）；

 

三、律师评析

杨应军律师评析：

本案涉及协议收回土地事宜，但双方协商未果，广聚公司提起诉讼。

1、广聚公司向甲自然资源和规划局主张相关费用及利息，法院认为有关税费，不属于甲自然资源和规划局收取的，应当另行解决。确实，契税是由税务机关在不动产产权发生转移时征收的一次性税收，与《国有土地使用权出让合同》签订后履约情况无关，亦不由甲自然资源和规划局收取，应由税务机关退回。

因此，广聚公司可在《国有土地使用权出让合同》解除后向持法院判决，向收取契税的税务机关说明情况并要求其返还。

 

2、关于设计费，一审法院认为广聚公司提供的证据只能证明其支付了10%的设计费，二审改判全额支持。

本案中，广聚公司提供了与丙城建设计院签订的建设工程设计合同、汇款记录、发票及项目规划总平面图照片、设计施工图照片及十六栋楼的设计图纸，证明了广聚公司的案涉项目设计费（包含审图费及地质勘察费）为75万元且丙城建设计院履行了约定的设计义务，广聚公司依纸付款75万元，丙城建设计院亦开具75万元的发票。这一系列证据，能够证实广聚公司有关75万元设计费的实际发生。因此，该75万元设计费及其利息损失应由甲自然资源和规划局承担，二审改判理据充分。

 

3、本案涉及土地收回，甲县政府明确协议收回，广聚公司对此认可。双方进行了协商，只是因有支付的款项和金额有差距而未能达成协议，确实比较可惜。但相比一些案件中，行政机关或某领导因土地大幅增值而“眼红”，动用行政权力，违法收回土地等，广聚公司还算幸运。

对于土地使用权人而言，土地被收回并不可怕，他们怕的是行政机关不依法办事，动用行政权力甚至是司法权力来打压他们，让他们感到彻骨的寒冷。最近两个月，我陆续接到了几位企业主的这类咨询电话，大部分是当年招商引资请过去的，现在土地升值数十倍，行政机关“变卦”了，以各种方式收回土地且不补偿，或给少得可怜的补偿，让他们深陷诉讼之中，最后有的企业家甚至被耗尽家财，沦为限高人士。

因此，在这里也呼吁行政机关在收回土地时，一定要依法行政，目光看长远些，除非证据确凿，不要无偿收回。否则，会严重影响当地政府的信誉，营商环境不佳的口碑一旦树立，短期内是很难让人改观的，到头来，受损失的可就不光是土地被收回的企业家了。