未净地交付而生纠纷，

收回土地使用权是否合法

（收回土地使用权系列案之二）

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一、基本案情

2017年8月19日，经甲市人民政府（下称市政府）确认同意，甲市自然资源局（下称自然资源局）出台《甲市国有建设用地使用权挂牌出让方案》，挂牌出让案涉地块。

2017年8月20日自然资源局市自然资源局在当地报纸上发布挂牌出让公告并制作《国有建设用地使用权挂牌出让须知》。某房地产公司（下称房产公司）通过竞买程序，缴纳2700万元竞买保证金后参与案涉地块竞买。同年9月21日，房产公司与自然资源局签订了国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书。

9月29日房产公司、自然资源局双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：“出让人（自然资源局）同意在2017年10月28日前将出让宗地交付给受让人（房产公司），出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件”。第十条“受让人同意按照本条第一款第一项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。”后，房产公司未缴纳国有建设用地使用权出让价款。

2019年6月28日，自然资源局向市政府上报了《关于依法收回***地块国有建设用地使用权的请示》，市政府于6月30日批复同意。

2019年7月16日，自然资源局以房产公司仍未按自然资源局于2019年2月8日向房产公司下发的《关于限期缴纳***地块土地价款及滞纳金的通知》的要求缴纳相应的价款及滞纳金为由作出〔2019〕111号《关于依法收回***地块国有建设用地使用权的决定》（以下简称111号《决定》）：依法收回***地块国有建设用地使用权，已交保证金不予退还。

房产公司对自然资源局作出的111号《决定》及其做出的《收回使用权公告》均不服，以案涉地块非净地交付等为由诉至法院，要求撤销自然资源局的111号《决定》及《收回使用权公告》。

 

二、法院裁判

1、一审法院认为自然资源局依自身职权及维护行政管理公益目的所作出收回决定行政行为，事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确，判决驳回房产公司的诉讼请求。

房产公司不服，提起上诉

 

2、二审法院认为，案涉《国有建设用地使用权出让合同》第六条交付土地条件有两项可选项，第（一）项为“场地平整达到/；周围基础设施达到/；”第（二）项为“现状土地条件/。”双方经合意选定第（二）项，该条款虽然是自然资源局为了重复使用而事先拟定的样式，但并非在订立合同时不可协商，且每项文字后的下划线处经协商一致后可添加内容，故该条款不属于格式条款，双方对现状土地条件情况约定不明，又未能达成补充协议，按照当时有效的《合同法》第六十一条之规定，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合案涉《国有建设用地使用权出让合同》第六条第（一）项及房产公司接收案涉地块并进行实际建设情况，本案应视为双方约定以现状土地条件交付。

二审判决，驳回上诉，维持原判。

 

三、律师评析

杨应军律师评析：

首先，本律师的意见与文中判决观点不同，纯属探讨，不得用作它途。

其次，本案房产公司取得的土地使用权是竞买而来，其受让后因认为自然资源局交付的土地上存在建筑物，非净地交付，继而未支付剩余土地出让金，由此产生纠纷。最后发展到自然资源局报请市政府批准收回案涉土地。那么，土地非净地交付时，是否构成房产公司不支付剩余土地出让金的理由呢？自然资源局以此为由收回案涉土地又是否合法呢？

1、土地非净地交付时，买方有何权利？

《闲置土地处置办法（2012修订）》第二十一条规定“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”国土资源部有关负责人在发布该办法的答记者问中明确，国有土地出让必须是“净地”，禁止“毛地”出让。

原国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发［2007］36号）第二条规定“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费”。

2010年9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）第四条第一款规定“不得毛地出让”。

本案中，自然资源局交付的土地上存在建筑物，对房产公司动工开发造成阻滞，应认定自然资源局交付的土地不符合净地标准，且房产公司因此无法实现与自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的目的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条规定：“出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。”

因此，房产公司可据此解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》，要求自然资源局承担相应违约责任。

 

2、土地非净地交付，是否构成房产公司不支付剩余土地出让金的理由？

在土地非净交付后，首先应当是自然资源部门采取措施使土地达到净地标准，构成合格交付，然后才是房产公司依约支付剩余土地出让金。因此，房产公司以此作为不支付剩余土地出让金的抗辩理由成立。

3、自然资源局以房产公司未支付剩余土地出让金为由收回案涉土地是否合法？

鉴于前一、二所述，自然资源局构成根本违约，其应当积极采取措施使交付的土地达到净地标准，或与房产公司协商处理。同时，鉴于房产公司不支付剩余土地出让金的根本因由是自然资源局未达到净地交付标准，违约在先。

因此，自然资源局无权以此理由收回案涉土地使用权。