杨应军律师（13911859296同微信号）：执业十八年，出版四部专著，专注企业行政案件。

一、《房屋征收补偿实战策略》（法律出版社，2020年7月版）

三、《民告官必备法律知识139问》（法律出版社，2009年版）

（原创）房屋征收决定应对 

 （房屋征收应对技巧系列之五）

一、房屋征收决定

房屋征收决定是指市、县级人民政府根据《征补条例》的规定，遵循合法、合理的行政程序，对房屋所有权人的房屋进行征收并依法给予补偿的行政决定。

做出房屋征收决定的一般程序如下：

1、建设单位（业主）提出房屋征收申请，由政府组织相关部门进行论证；

2、有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理；

3、对拟征收房屋进行调查登记并公布调查情况；

4、房屋征收部门拟定征收补偿方案并报市、县级政府；

5、市、县级政府组织补偿方案论证并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，召开听证会；

6、市、县级政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况，并对征收补偿方案重新修订公布，同时做好社会稳定风险评估；

7、市、县级政府作出房屋征收决定，涉及被征收人数量较多的，经政府常务会议讨论决定；

8、市、县级政府公布房屋征收决定，并做好房屋征收决定宣传解释工作。

二、如何审查房屋征收决定的合法性

所谓审查房屋征收决定的合法性，就是审查市县级政府在做出房屋征收决定，是否依据《征补条例》规定的权限和程序进行。

在针对房屋征收决定启动的行政诉讼中，考虑到政府在做出房屋征收决定前所做的大量工作，考虑到征收范围内其他人的权益，征收决定违法不严重的，法院一般确认房屋征收决定违法，而不撤销该征收决定。实践中，被征收人就征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，其目的往往是通过对征收决定的否定，希望在协商补偿时争取合适的筹码，以期得到合适的补偿。由于政府方面对其做出的征收决定是否违法，也是心知肚明的。一旦遇到征收决定被复议或被诉，政府方面也会权衡利弊，毕竟现在裁判文书都上网了，一旦败诉，影响还是很大。另外，对于败诉的行政机关，还会涉及对相关领导人员责任的追究，对官员升迁有影响。因此，政府方面也有与被征收人协商的动力，这样也容易达成补偿协议。

因此，一旦遇到不合法的房屋征收，被征收人可依法维权，不能因为害怕打不赢官司，导致到最后想起诉的时候，起诉期限又过了。对于房屋征收决定是否合法，主要从如下几个方面审查：

（一）是否基于公共利益的需要

房屋征收必须基于公共利益之需要，非公共利益不能动用征收权。因此，是否因为公共利益的需要是审查房屋征收决定是否合法的重要指标。《征补条例》对公共利益的规定采取的是列表加兜底的立法技术，该条例第八条对此进行了规定。

1、国防和外交的需要

这一条比较好理解，国防和外交均关系一个国家的重大利益，对国民产生重大影响，认定为公共利益是共识。

2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

基础设施建设是为提高一定范围内居民生活水平，当属公共利益。需要关注的是，不能以类似于修建或扩建一个小的公交站点而扩大征收范围，收回土地后进行商业开发。

3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要

公共事业为公众服务，需要注意的是将征收范围扩大的项目。

4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

应审查该工程建设是否必需，批建手续是否合法、完善。

5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要

旧城区改建最大的问题是，以此为名行商业开发之实。有的房屋明明不是危旧房屋，地方政府因受卖地利益驱使，强行动用征收权。甚至有媒体报道称刚建几年的房屋就拆了。这样的行为危害严重，不仅浪费社会资源、损害政府公信力，产生诸多纠纷，也对房地产市场和国家经济的健康运行产生重大危害。

6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

这一条是兜底条款。对于其他类型的公共利益，只有全国人大和全国人大常委会制定的法律以及国务院依法制定的行政法规才可做出规定。其他任何机关均无权规定什么是公共利益。

（二）主体是否合法

  也就是说，做出房屋征收决定的机关是否为市、县级人民政府，其他行政机关无权做出房屋征收决定。实践中，有的地方，没有做出房屋征收决定，仅凭房产局或国土局的一纸公告就实施国有土地上房屋征收，这是明显而严重的违法行为。

（三）是否履行了前置程序

  在做出征收决定之前，需要经过一系列的准备程序，包括项目立项  规划等，这几个材料也是必需材料，从这几方面进行审查，看是否符合规范。另外，有的特殊项目还有一些特殊的要求：如棚改等是否征询了意见、同意房屋征收的人数是否符合规定的比例。人数众多的项目是否经过市、县级政府常务会议讨论通过。

（四）补偿标准是否合法

根据《征补条例》的规定，国有土地上房屋征收补偿总的标准是不低于周边类似房屋的市场价格。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益有所保障。同时，市场价格的补偿标准不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。按市场价格进行补偿，可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。因此，房屋征收补偿标准是否不低于市场价格，也应当是审查的重点。

三、征收决定救济注意事项

  及时关注房屋征收的情况，如张贴的公告，政府网站上的公告等，对征收决定不服的，及时申请行政复议或提起行政诉讼。

对于房屋征收决定，是选择申请行政复议还是提起行政诉讼？我们来对比一下，这两个法律程序的相关点

（一）行政复议是行政机关内部纠错程序，是行政机关内部自我监督的方式；而行政诉讼则是由审判机关对涉及的行政行为的合法性进行审查、评判。

（二）行政复议是内部程序，相关法律文书不必然公开（有的地方政府已开始公开当年部分或全部行政复议决定）；行政裁判文书除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私之外，一般都应公开。

（三）行政复议后，根据复议机关恒为被告的原则，对行政复议决定不服的，可起诉原行政机关和行政复议机关（特殊情况除外，如不予受理复议申请等只能起诉复议机关）。这对复议机关依法审查、公平公正做出复议决定有很大的鞭策作用。在此情况下，复议机关往往加大协调力度，对原行政机关存在违法情形的，可协调原行政机关对行政复议申请人达成和解，从而实质性地解决问题。

（四）选择行政复议的，从申请行政复议到复议决定做出大约是四个多月的时间（不包括复议延长时间）。提起行政诉讼一般可在自知道行政行为之日起六个月内进行。可见，行政复议的时间比行政诉讼时间短。因此，如果被征收人等需要尽快在法律程序上有部分结论，可考虑先申请行政复议；如果被征收人需要更多的时间来处理案件，则可考虑行政诉讼。总之，需要根据自身的情况综合判定。