（原创）行政诉讼研究之房屋征收案例 

评估报告过期，征收补偿决定被撤销

 

杨应军律师

基本案情：

2012年6月11日，乙区政府对甲市某片区改造项目范围内的房屋进行征收，丁公司位于甲市××路西侧的房屋在上述征收范围内。2013年6月9日，丁公司与四里河街道办事处签订了《预协议》。上述《预协议》签订后，丁公司于2013年6月9日领取征收补偿款80万元，并将土地证等权属证明及房屋交与被告，被告将房屋拆除。之后，经丁公司法定代表人同意（书面确认），甲市乙区某片区改造项目指挥部办公室委托丙评估公司对丁公司国有划拨土地使用权面积和地上房屋进行评估。2013年10月29日,丙评估公司对丁公司所有的工业用地国有划拨土地使用权及其地上有证房屋(1002.7平方米)等征收补偿价格作出某评[2013]（估）字第*******1号《征收评估报告书》，评估为3159498元；对丁公司所有的工业用地国有划拨土地使用权及其地上房屋（无证照面积2944.42平方米)等征收补偿价格作出某评[2013]（估）字第*******2号《征收评估报告书》，评估为5767016元。丁公司对上述两份《征收评估报告书》不予认可，导致原、被告未达成拆迁补偿协议。2015年8月12日，丁公司以被告不履行法定职责为由，向该院提起行政诉讼，请求判令被告依法重新作出评估，并根据合法的评估作出补偿决定。该院受理后，于2016年4月6日作出（2015）合行初字第00151号行政判决，判令被告乙区政府于该判决生效后60日内对丁公司丁公司被征收的涉案房屋等作出补偿决定。上述判决宣判后，双方均未上诉。被告于2016年6月15日作出涉案《甲市乙区房屋征收补偿决定书》（庐房征补决（2016）第1号），丁公司不服，遂诉至本院，请求：1、依法撤销乙区政府某房征补决（2016）第1号《甲市乙区房屋征收补偿决定书》；2、依法确定原告对经合法确权后的2944.42平方米的建筑物享有征收补偿权；3、判令被告在原告补偿892.6514万元的基础上增加补偿原告征收补偿费1534.7706万元；4、本案的诉讼费、重新评估费等由被告承担。

一审法院认为，丙评估公司作出的两份评估报告的评估结果的有效期是2013年10月29日至2014年10月28日，被告依此作出补偿决定符合上述《十九条第一款规定的时间节点。被告依据丙评估公司作出的某评[2013]（估）字第*******1号《征收评估报告书》对原告作出涉案补偿决定，未涉及2006年前原告无证照房屋的处理，此与被告的两份会议纪要、《关于丁公司征收评估方案的函》、《房屋征收补偿评估确认书》以及原、被告双方签订的《预协议》不相符，涉案补偿决定显系不当。原告要求撤销涉案征收补偿决定，该院予以支持；原告其他诉请无事实和法律依据，该院不予支持。

案经该院审判委员会讨论决定，依照《行政诉讼法》第七十条第（六）款规定，判决：一、撤销被告乙区人民政府作出的《甲市乙区房屋征收补偿决定书》（某房征补决[2016]第1号）；二、责令被告乙区人民政府于判决生效后60日内重新作出房屋征收补偿决定。三、驳回原告其他诉讼请求。乙区政府不服，提起上诉。

二审法院审理后认为，乙区政府作出被诉房屋征收补偿决定的主要证据不足，一审判决予以撤销，结果并无不当。判决如下：驳回上诉，维持原判。

杨应军律师评析：

本案主要评估报告的相关问题

一、评估报告

评估报告是基于一定的估价时点，在此基础上依法做出的评估结论。房地产市场有涨有跌，房地产价格有高有低（也有一段时间长期处于高位），不同的时间点，价格有差异，甚至差距很大。因此，房屋征收中，一定要确定具体的估价时点，才能对被征收房屋进行确定的价格评估，也才能对每一位被征收人公平。

二、估价时点

房屋征收的估价时点为房屋征收决定公告之日，因为房屋征收决定一作出并不为被征收人所知悉，只有经公告后才能为被征收人知晓，也才能产生法律约束力。同时，只有进行公告后，才能产生物权变动的效果，即被征收房屋被征收、房屋占用范围内的国有土地使用权被同时收回，被征收方获得补偿等相关权益。也正是由于房地产市场价格变动较大，房屋征收评估报告只能在一定时间内有效，以防止损害被征收方的利益。超过有效期，该征收评估报告不能作为确定相关房产价格的依据。

三、评估报告送达程序

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。注意这里并不是由评估机构直接将评估报告送交被征收人，这是因为评估机构与房屋征收部门之间存在合同关系，而与被征收人之间并不存在合同关系，不存在送达评估报告的义务。

此外，评估机构应当根据与房屋征收部门之间的合同约定，及时提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门也应及时向被征收转交分户评估报告。

本案中，丁公司在评估报告有效期过后才收到分户评估报告，丧失了对该评估报告的复核以及申请专家鉴定等法定权利。乙区政府以过期的评估报告为依据，做出本案房屋征收补偿决定，显然证据不足，该房屋征收补偿决定被法院依法撤销。

（原创文章，引用请注明出处）