在城镇化与产业升级的浪潮中，房屋征收已成为推动区域发展的重要杠杆。然而，实践中，征收方与被征收人（尤其是企业主、商铺经营者）之间的协商有时陷入僵局，导致补偿协议难以签订，项目进度受阻，企业发展受困，甚至引发社会矛盾。这一困局，表面上源于补偿数额的分歧，实则折射出更深层次的制度、认知与利益格局问题。

当前征收矛盾的焦点，已从“要不要补”转向“如何补、补后如何发展”，这要求各方必须超越简单的价格博弈，在法治框架下寻求系统性解决方案。2025年9月由法律出版社推出了杨应军律师所著《房屋征收补偿实战策略》（第二版，法律出版社约稿）的最新版本，为被征收人及房屋征收相关工作者带来了解决争议的参考方法：

杨应军律师已出版著作

一、 补偿协议“难产”的多重根源

为何被征收人，特别是企业主与商铺经营者，常常对补偿协议望而却步？其原因是复杂而多维的。

首先，补偿标准与真实价值感知存在鸿沟。

现行征收补偿通常依据市场评估价，但这一市场价往往难以完全涵盖企业的特殊价值。对于企业而言，其损失远非房产账面价值所能概括。对于生产经营性用房，其补偿应充分考虑停产停业损失、搬迁费用、员工安置成本、客户资源流失、商誉减值以及重建期间的预期利润损失等。而当前许多评估未能充分体现这些无形与间接损失，导致企业主感到得不偿失。商铺经营者同样面临类似困境，黄金地段的区位价值、多年培育的稳定客源，这些难以量化的资产在标准补偿中常常难以体现在具体的补偿价格上。

其次，程序正当性与信息不对称加剧不信任。

征收过程的公开性、参与性还有待进一步加强和深化，尤其是补偿方案征求意见以及对意见的处理等方面。企业主作为理性的经济主体，在信息不全、前景不明的状态下，自然倾向于采取不签约的防御策略，以获取更多谈判筹码或等待更佳时机。

再者，长远发展焦虑是核心关切。

对于许多企业，尤其是中小型制造业、特色商铺，搬迁并非简单的空间转移。它可能意味着供应链断裂、生产周期中断、熟练工人流失、特定市场环境的丧失。一次性货币补偿很难解决企业后续发展的根本问题，有的企业因找不到合适的场地而歇业。如果搬迁导致企业竞争力严重削弱甚至无法存活，那么再高的补偿也显得苍白。这种对生存延续的深度忧虑，是阻碍协议达成的关键心理屏障。这也是需要征收方“将心比心”，站在企业角度，深层次分析企业诉求和关切点，进而制定出整合各方关注重点的方案来。

最后，法律与政策认知落差导致维权方式单一。

部分被征收人虽感到不公，但缺乏有效维权知识和渠道，或陷入消极抵触，或采取不理智方式，未能充分利用法律赋予的听证、陈述申辩、复核鉴定乃至复议诉讼等权利，使得矛盾久拖不决。这一点在我接触的六十周岁以上的企业主中较为明显。这也是征收方在处理企业房屋征收行政争议中需要考量的一个点。

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二、企业家在房屋征收中的维权策略

面对房屋征收，企业主不应只是被动等待或消极对抗，而应转变为主动、理性、有准备的参与者与谈判者。以下是一套可操作的策略体系：

第一步，全面自查，夯实谈判基础。

1.在接触具体补偿方案前，企业主应立即启动内部评估：

2.系统梳理被征收范围内所有不动产、设备、存货、无形资产（专利、商标、特许经营权等）的权属证明、购置凭证、评估报告。对生产经营现状（如近三年财务报表、纳税证明、订单合同、员工劳动合同）进行系统归档。这些是主张停产停业损失等特殊补偿的核心依据。

3.详细测算搬迁的直接成本（运输、安装、调试）和间接成本（停产期间的固定开支、客户流失、员工安置与招聘）。同时，着手研究新厂址或经营场所的可行性，形成初步的搬迁或重建计划。这份计划既是与征收方谈判发展型补偿（如产权置换、入园优惠）的筹码，也是自我审视企业未来生存能力的关键。

 

第二步，积极参与，利用法定程序。

法律赋予被征收人的程序性权利，是制衡权力、获取信息、争取公平的重要工具。

1.从房屋征收决定公告、评估机构选定到补偿方案征求意见，每个环节都需严格审视其程序是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定。对程序瑕疵，应及时书面提出异议，并保留证据。

2.对选定的评估机构，主动提供能证明企业特殊价值的详实资料。如对初评结果不满，务必在法定期限内申请复核评估或专家委员会鉴定。评估报告是补偿数额的基石，这一处不容有失。

3.在补偿方案征求意见阶段，提交内容具体、依据充分的书面意见，明确提出包含货币补偿、停产停业损失、搬迁补助及发展支持（如置换用地、税收优惠）在内的书面诉求方案（保留邮寄凭证），将谈判引向对企业长远发展有利的轨道。

 

第三步，理性沟通，寻求共赢方案。

谈判的核心是交换价值和创造共同利益。

1.谈判中，着重阐述补偿不足对企业生存、员工就业、地方产业链的负面影响，将企业困境与公共利益相关联。

2.协商时，可主动向征收方提供经过论证的产权调换选址方案、作价入股建议，或请求政府协调进入特定产业园并给予过渡期扶持。展现企业希望继续为当地经济发展做贡献的意愿。

3.“专业的事情，让专业的做”。复杂案件应聘请精通征收法律业务的律师和资产评估师组成顾问团。律师负责法律程序攻防与谈判策略，评估师负责价值核算与对抗性评估,专业力量的介入，往往能将被征收人从情绪对抗带入理性博弈的轨道，显著提升维权效率和效果。

第四步，依法维权，保留最终途径。

当协商陷入僵局，且认为自身合法权益受到严重侵害时，应坚决但理性地启动法律救济程序。

针对违法的征收决定、不合理的房屋征收补偿决定，在法律规定的期限内提起行政复议或行政诉讼。这不仅是维权手段，也是促使对方回到谈判桌的重要策略。同时，要坚持在法律框架内行动，避免采取过激行为，以免“得不偿失”。理性的法律行动更能获得司法机关和社会舆论的理解与支持。

 

三、构建基于法治、发展与共赢的解决方案体系

破解征收僵局，不能依赖强制或简单的妥协，而需构建一个贯穿征收全过程、兼顾公平与效率、补偿与发展并重的系统性方案。

其一，恪守法治程序，夯实公平基石。

房屋征收的全过程必须严格在《民法典》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的框架下运行。具体而言：

1.要确保征收决定与补偿方案公告的广泛性与及时性，保障被征收人的知情权，提升被征收人的参与度；

2.完善评估机制，引导被征收人对有异议的评估结果，依法启动复核、鉴定程序；

3.充分听取并尊重被征收人，特别是企业的个性化诉求，在合法范围内增强补偿方案的弹性与可协商性。

程序正义是实体公正的保障。征收方每一步都经得起法律检验，打消被征收人的顾虑，才能逐步积累信任，为实质性谈判创造可能。

其二，创新补偿方式，回应核心诉求。

房屋征收补偿要多元化，构建发展型补偿。

1.精准化价值评估

对企业、商铺的补偿，必须委托具有相应资质的专业评估机构，严格按照规定将停产停业损失、搬迁安装费用失等纳入评估范围。可探索引入第三方商业评估机构参与，对企业商誉、客户资源等软资产进行合理议估，进而在一定幅度上通过奖励或补助等形式予以被征收企业软资产方面的补偿。

2.多元化补偿选择

在货币补偿基础上，积极提供产权调换（尤其是提供区位、面积合适的经营性用房或工业用地）、作价入股、异地置换重建支持等选项。对于有集聚需求的企业，可规划建设产业园区，提供平移入驻的便利与政策优惠等。

3.衔接社会保障

对涉及员工安置的，征收补偿费用应依法涵盖相关成本，政府可协调提供再就业培训、招聘会等支持，缓解企业主的社会压力。

其三，前置发展规划，助力企业续航。

这是实现共赢的关键步骤,房屋征收不应成为企业发展的终止符，而应努力转化为其转型升级的助推器。

1.规划先行，引导预期

在征收启动前，地方政府可同步甚至提前谋划区域产业布局与招商规划，明确可承接搬迁企业的园区、地块及扶持政策，让企业主在谈判时能看到清晰的前景，增加被征收企业后续发展的信心。

2.一企一策，精准服务

对有技术、有市场、有发展潜力的企业，成立专项服务小组，在选址、审批、融资、税费减免等方面提供“一站式”辅导与支持，帮助其缩短重建周期，尽快恢复生产经营。

3.搭建平台，促进合作

利用房屋征收契机，由政府或行业协会牵头，促进产业链相关企业的集中安置或对接，形成新的产业集群优势，化个体搬迁为整体产业升级，提升区域经济质量。

 

其四，强化专业赋能，引导理性维权

鼓励和支持被征收人，特别是企业主，提升依法维权能力。杨应军律师的《房屋征收补偿实战策略》第二版，结合最新法规与大量案例，系统梳理了从房屋征收项目合法性审查、评估报告异议、补偿协议谈判到复议诉讼的全流程策略与文书范本，是企业主维护自身合法权益、进行有效协商的宝贵工具书。政府部门、行业协会亦可组织房屋征收专题普法，引导被征收人依法、理性、高效地表达诉求，避免矛盾激化，促进行政争议的实质性解决。

四、可持续发展的房屋征收新生态

房屋征收，本质上是发展空间与利益格局的重新配置。其理想境界，绝非零和博弈，而是通过规范、透明、富有远见的制度安排，实现公共利益、被征收人权益与区域经济发展的多层次共赢。

于征收方而言，公正高效的征收保障了重大项目与基础设施的顺利推进，优化了土地资源配置，提升了城市形象与营商环境，同时赢得了民心与公信力；于被征收企业主与商户而言，在获得公平合理补偿的前提下，借助搬迁契机，可能实现设备更新、技术升级、布局优化，甚至获得更广阔的发展空间与政策支持，实现质变；于区域经济而言，避免了优质企业的流失与外迁，通过科学规划促进了产业的集聚与升级，保留了经济活力与就业根基，形成了可持续发展的良性循环。

在全国推动高质量发展、优化营商环境的进程中，地方政府完全有能力、也有必要在房屋征收领域探索更先进的理念与更完善的机制。这要求征收各方，尤其是主导方，必须具备更高的法治素养、更精准的经济洞察和更深厚的人文关怀。当每一次征收，都能成为一次法治的生动实践、一次利益的公平调整、一次发展的协同契机，那么，我们所迎来的，将不仅是拔地而起的崭新楼宇与园区，更是一个更加和谐、繁荣且充满活力的可期社会图景。

房屋征收取之于“地”，用之于“民”，成之于“法”，达之于“和”。唯有超越简单的补偿计算，立足于企业持续发展与社会整体利益的最大公约数，才能在时代的变迁中，书写下多方共赢的崭新篇章。