职工集资所建“无证房”被违法强拆，损失赔偿应如何认定？

基本事实

本案涉及一起因工业用地上的集资建房被拆除引发的行政赔偿纠纷。

2006年，湖北某乙有限公司（以下简称“某乙公司”）与襄阳高新技术产业开发区（以下简称“高新区”）签订了《项目进区协议》，拟在团山镇工业用地上建设项目，土地性质为工业用地，相关规划文件明确禁止建设成套住宅。

2008年，林某与某乙公司签订《职工集资建房协议书》，约定由某乙公司在其工业用地上建设一栋7层楼房，林某集资购买了其中一套房屋，并支付了房款。该房屋无合法规划许可，亦未办理不动产登记。林某对房屋进行了装修并入住。

2021年，因“环线提速改造项目”需要，襄州区某决定对包括该地块在内的片区实施征收，收回国有土地使用权。经评估，该地块土地、房屋等总补偿款为3122万余元。同年5月22日，高新区相关部门与某乙公司签订了《国有土地使用权收回补偿协议》。同日，征收实施单位团山镇人民政府与某乙公司形成《会议纪要》，其中约定：补偿款中的580余万元（即1#综合楼2至7楼房屋及装修评估补偿款）归24户集资建房的员工所有，由公司组织员工签字确认后发放。

2021年6月，襄阳市自然资源和规划局高新分局出具意见，认定某乙公司在工业用地上建设的这栋7层房屋属于未经规划许可的违法建设，并已函告执法部门查处。2022年4月，在发出限期腾空通知后，涉案房屋被团山镇人民政府强制拆除。该强制拆除行为已被生效行政判决确认违法。

房屋被拆除后，林某向团山镇人民政府申请行政赔偿，要求赔偿房屋损失、装修损失、搬迁费、过渡费等共计166万余元。团山镇政府回复称，房屋无合法产权，补偿应按照相关政策向某乙公司申请，其可协助。因协商未果，林某提起本案行政赔偿诉讼。

判决文号（请以判决书原文为准）

湖北省襄阳市中级人民法院（2025）鄂06行赔终24号

争议焦点

1、案涉被拆除建筑的性质是什么？林某的损失应否及如何获得赔偿？

2、计算林某应得补偿款时，房屋面积应如何认定？

3、林某主张的房屋地段升值价值、土地补偿款、过渡费及赔偿款利息等请求，是否应予支持？

法院裁判理由

一、关于案涉建筑性质与损失赔偿问题

法院认为，案涉集资所建房屋已被行政机关明确认定为未经规划许可的违法建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对于违法建筑，依法不予补偿。因此，林某基于对该房屋享有“所有权”而主张的房屋损失赔偿，缺乏法律依据。

然而，本案的特殊之处在于，在征收补偿程序中，征收部门与土地使用权人某乙公司签订的补偿协议及会议纪要中，已明确将评估报告中关于该栋集资楼（1#综合楼2-7层）的补偿款项（共计580余万元）归属于林某等24户集资人。这并非基于对合法物权的法定补偿，而是征收主体与相关方为化解矛盾、解决历史遗留问题而协商一致给予的“适当补偿”或“补救”。该补偿方案是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应予尊重。

因此，林某有权获得的“房屋补偿”应以上述补偿方案为基础，即以评估报告确定的该部分房屋的总补偿金额为依据进行分配。其要求超出评估金额的房屋赔偿，法院不予支持。

二、关于房屋补偿面积如何认定的问题

本案中出现了三个面积数据：集资协议中记载的24户套内面积总和3498.3㎡、评估报告认定的房屋总面积3780.69㎡（包含公共区域）、以及《限期腾空通知》中记载的4380.9㎡。

法院认为：

《限期腾空通知》记载的面积不能作为最终依据。 该文书是执法过程中的程序性文件，其记载可能存在概括性或不准确之处，当其与专业评估报告冲突时，应以专业评估数据为准。

应以评估报告总金额和集资协议约定面积为计算基础。 评估报告确认了整栋楼（2-7层）的补偿总价为503万余元，但该面积包含了楼道等公共分摊面积。要公平分配给24户，应以其各自专有部分面积（即集资协议中约定的每户面积）为基础进行计算。公共区域面积的价值已体现在房屋整体价值中，不宜再单独计入个人名下。因此，一审法院以评估总金额503万余元除以集资协议总面积3498.3㎡得出单价，再乘以林某协议面积143.4㎡，计算出其应得补偿款206427.42元，计算方法合理。其要求以《限期腾空通知》中更大面积计算的主张，不予支持。

三、关于其他赔偿请求是否支持的问题

1、装饰装修损失

林某对房屋的装修构成了添附，是其合法财产，因违法拆除行为遭受损失，依法应予赔偿。林某未能举证其装修损失的具体价值，而团山镇政府同意按照当地专题会议纪要精神，对每户按9万元的标准进行包干赔偿，该标准已远超评估报告认定的其房屋装修价值（1188元）。法院认为，此举有利于实质化解争议，予以确认。林某获得9万元装修赔偿后，即无权再主张前述补偿款中对应的装修部分价值。

2、地段升值价值与土地补偿款

案涉土地为工业用地，合法使用权人是某乙公司。林某基于与公司的集资建房关系占用土地建房，但房屋被认定为违法建筑，其本身无法因此取得土地使用权，故无权主张土地增值收益或与土地使用权相关的补偿款。该部分权益归属于土地使用权人某乙公司。

3、搬迁费、过渡费

过渡费是对合法住房被征收、需临时安置的补偿。案涉房屋为违法建筑，林某的居住权益不受法律保护，其因拆除行为导致的“搬迁”“过渡”不产生法定的临时安置补偿费用。因此，该项请求不予支持。

4、利息

赔偿款利息的支付，以存在合法、确定的金钱给付债务且付款方逾期支付为前提。本案中，林某获得的9万元装修损失赔偿是协商包干数额，房屋补偿款206427.42元是基于三方（政府、公司、集资户）协商方案进行的分配，均非基于法定标准计算的、附履行期限的债务。因此，其要求支付利息的请求，缺乏法律依据，不予支持。

综上，二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，故判决驳回上诉，维持原判。即：团山镇政府赔偿林某装饰装修损失9万元，并从应付给某乙公司的房屋补偿款中向林某支付206427.42元。

本案启示

本案是一起典型的因历史遗留的“无证房”、“违法建筑”在征收或拆除过程中引发的赔偿纠纷，对类似情形具有重要参考价值：

1、违法建筑原则上不予补偿，但特殊情况下可获“适当处理”。

对违法建筑不予补偿。本案房屋因建于工业用地且无规划许可，被认定为违法建筑，其建造者无法获得基于物权的法定房屋赔偿。这警示公众，购买或建设房屋必须审查土地性质、规划许可等合法性文件，否则权益无法得到法律保护。但实践中，出于解决历史遗留问题、保障实际居住人基本权益、化解社会矛盾等考虑，相关方可能通过协商给予一定补偿或补助，但这并非法定权利，而是基于实际情况的“酌情处理”。

2、“适当补偿”的数额确定有依据，并非漫天要价。

即使获得“适当补偿”，其数额也非任由当事人主张。本案中，补偿金额的基础是专业评估机构对房屋（作为地上附着物）价值的评估结果，并需在相关协议（会议纪要）约定的总框架内进行分配。当事人主张远高于评估价值的赔偿，难以获得法院支持。

3、装修等添附损失属于合法财产损失，应予赔偿。

尽管房屋本身不合法，但购房人对房屋进行的装修装饰，属于其投入的合法财产。因行政机关的违法拆除行为导致该财产灭失，权利人有权就装修部分的直接损失获得赔偿。赔偿金额可协商，也可通过评估或参照合理标准确定。

4、土地相关权益与房屋占用者分离。

在类似工业用地建房、集体土地建房等情况下，建房人通常只享有房屋（建筑物）相关的权益，土地的使用权、增值收益、征收中的土地补偿等权益仍归属于原土地使用权人（如村集体、企业）。建房人无权直接主张土地相关的补偿。

5、诉讼请求需有明确法律与事实依据。

当事人主张的搬迁费、过渡费、利息等，均需符合法定支付条件。对于违法建筑，因其不具备合法居住的权源，相关的过渡费请求通常无法得到支持。利息的支付则以存在明确的、附期限的付款义务为前提。