杨应军律师书写

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核心提示：

    本部分针对的是已有房屋征收的消息，但还没有正式实施房屋征收的情况。

    对于民众而言，需要做好这时期的准备工作。存在产权纠纷或产权共有情况的，应及时厘清，取得产权凭证或法院裁判文书。此外，收集周边房屋价格情况，了解周边类似区域的补偿政策和实施细则。

    随着城市基础设施改造的不断深入，城市正在发生日新月异的变化，老旧小区因需要改造、提升而面临房屋征收。如何及早了解房屋征收，并提前做好房屋征收的准备工作，以便在房屋征收实施过程中顺利与征收方签约，减少因长时间的诉讼以及强拆等给房屋所有权人带来的生理和心理压力，并在房屋征收中维护合法权益。从以往的以验来看，对于房屋所有权人等而言，需要从自身角度以及行政机关角度两方面考虑问题。

    在房屋征收前，主要是进行房屋征收法律知识以及房屋征收信息的储备。

笔者出版的第四部书，法律出版社，2020年7月版，是笔者18年执业的阶段总结，也是之前三部书的升华。

壹、从征收方角度准备

一、从行政机关等的官方途径了解所在区域本年度是否存在房屋征收的可能性。

    现阶段，我国正大力倡导依法治国，依法行政。有关行政机关的政务信息除法定不能公开的外，都应当公开。在每年的年初，各地政府都会公布本年度的以民心工程、重点工程、折子工程等称谓的拟办事项，这其中就包括有关旧城改造、环境改造、道路整治等涉及房屋征收的内容。这些信息一般都通过当地电台、电视台以及政府网站等渠道发布。民众如果想知道这些事项的具体信息，登录政府网站即可了解，如果找不到，可到当地政府信息公开机构查询了解，也可通过申请政府信息公开来获取。

二、收集房屋所在区域本年度的国民经济与社会发展年度计划，看有无实施房屋征收的可能性。

    国民经济和社会发展年度计划是中长期规划在各个年份的实施计划，是国家进行短期宏观调控的基本依据和重要手段。

    《征补条例》规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。这类计划只有在因保障性安居工程建设、旧城区改建涉及房屋征收时才需要纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，除此之外的其他房屋征收并无此要求。

    《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第八条规定，县级以上的地方各级人民代表大会行使下列职权：……（二）审查和批准本行政区域内的国民经济和社会发展计划、预算以及它们执行情况的报告。国民经济和社会发展年度计划是由县级以上人民代表大会批准，而非人大常委会批准的，足见该计划的重要性。《征补条例》将保障性安居工程建设、旧城区改建纳入年度计划，有关人民政府在实施保障性安居工程建设、旧城区改建前需经同级人民代表大会批准，有利于各级人民代表大会依法履行监督职责，规范同级政府行政权力的使用。

    目前因保障性安居工作建设、旧城区改建事宜而实施房屋征收的情况在房屋征收中占比较大。因此，大家应积极关注每年的“两会”情况，特别是关于房屋所在地市、县级人民代表大会的新闻报道。一般情况下，每一年的国民经济和社会发展年度计划在当地政府官方网站上都能找到具体内容，也可到当地政府信息公开窗口直接索取，若获得的政府信息并不能显示旧城区改建的具体范围，可以向相关部门进行咨询或申请信息公开。

三、从周边房屋征收情况进行判断

    如果房屋附近的区域已开始宣传征收，或者对无证房屋进行调查，或者不能迁移户口，再或者不能新办营业执照等等，这些都是实施房屋征收的迹象。更直接的是，附近区域的房屋正在拆或者已经拆完了，那您家的房屋离征收就不远了，如果又是老旧小区，那么该区域的房屋离征收就更近了。

笔者出版的第三部书

贰、从被征收人角度准备

    从被征收人角度准备，主要包括房屋征收法律知识的储备和学习、房屋产权完善、收集周边相关征收信息等方面。

一、进行法律知识方面的储备和学习。

（一）对于一般民众而言，在房屋征收和行政诉讼方面的法律知识相对匮乏，实践经验就更少或没有。我们知道，法律是实践的科学。但在什么都不会的情况下，了解法律最直接的方法就是学习法律条文。对于房屋征收案件而言，一般应至少准备下面的法律条文，打印出来熟读并细细研究：

1、土地管理法及其实施条例（涉及国有土地使用权的取得、转让等）；

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

3、《行政诉讼法》及最高人民法院关于《行政诉讼法》的解释；

4、《行政复议法》及其实施条例；

5、《国有土地上房屋征收评估办法》。

    此外，还可以了解《民法典》、《城市房地产管理法》等相关的法律及最高人民法院的相关司法解释。更重要的是，一定要查清、查全所在地从省级政府或人大（人大常委会）到所在县层级的房屋征收、违法建筑、房屋征收评估等涉及房屋征收补偿的相关规定。这些法律条文的获取，都可以从网上查询到。对于地方性的规定，可从当地人大、政府及职能部门网站上查询，一般在行政机关官方网站上的“信息公开”栏目下的“法律法规”（法规政策等类似名称）可以找到。这里重点关注具体项目房屋征收补偿标准、对未登记建筑（违法建筑）的认定程序和标准等文件，这些是房屋征收补偿中的依据文件，要结合自身房屋情况进行细致研究。此外，如果这些文件与《征补条例》或上级行政机关的文件相冲突，对行政规章以外的一般性规范性文件，可以在行政起诉时一并要求法院对其进行审查，以决定是否适用。

（二）根据司法公开要求，人民法院裁判文书除涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私等法定情形之外，应在互联网上公开。

    可以在中国裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn）上直接查询学习本地的类似案例，重点关注最高人民法院的指导案例、再审案例以及案件管辖法院的相关案例。这些都有助于提高应对房屋征收的实践能力。当然，如果自己时间和精力不够，则可以委托专业律师处理，但前提是自己也要学习，而不能什么都不懂，否则无法与承办律师进行良好的沟通和配合。

二、产权完善

（一）自然人

    1、未办理产权变更

   夫妻双方离婚后，房屋归非原房屋产权证上登记的主体所有而又未办理产权变更手续的，应尽快办理过户手续。不能直接办理的，可考虑通过法院起诉处理。

    2、遗产处理

    房屋征收前，房屋所有权人去世后，继承人应及时办理过户手续。如果继承人人数较多，大家可进行协商确定房屋登记在谁名下，协商不成的，可通过法院进行分割。

（二）公司等企业主体，是指自然人之外的被征收主体。

    1、如果听说企业所在位置有可能要纳入房屋征收范围，企业负责人要提前想好退路，及时寻找合适的经营场所。征收前，企业要合法经营，要依法缴纳各项税款、职工社会保险等。如果存在违法违规情况的，及时补救，不能给征收方留下把柄，以免在今后的补偿谈判中处于被动。

    房屋征收对企业的影响是深远的。一旦征收则企业大都面临迁址的问题，回迁的可能性较小。而办公地点对于一个企业而言，也是一张名片，它承载着企业的文化和无形价值。一旦迁址，这对一个企业以后的发展影响巨大，因而应早作谋划。

    2、涉及未登记房屋的，提前找相关单位写好加盖公章的证明材料、及时交纳房屋、土地使用的税费并留存好凭据。

    3、涉及债务的，尽快了结，以免因第三方启动的诉讼而增加其他不可预见的风险。

    4、如果公司内部存在股权纠纷等影响股东一致对外的因素，应尽快做出处理，形成股东统一应对房屋征收的态势。一定情况下，可为了远期的利益，适当进行取舍，不必纠缠一城一池的得失。实践中，有的法定代表人或者公司实际控制人为了自身利益（比如得到征收方在其他方面的利益允诺或兑付等），签订了损害其他股东利益的补偿协议。

    5、实践中，少数征收方在无法通过正常法定程序短期内实现征收目的，有的就会考虑被征收人的家庭成员是否在公务机关任职（以协助征收为名，要求在征收工作结束前暂时回家休息等），从被征收人的社会关系入手对被征收人施加影响，从而迫使被征收人接收其本不愿意接受的条件，这本质是一种胁迫行为，但由于难以举证或被征收人不想举证，法院就此认定的极少。所以，在房屋征收前，就要对家庭成员的工作以及社会关系进行相应的考量，采取相应的对策。

    总之，是要将房屋所有权的归属明确，以免在房屋征收中产生对己方不利的后果。

杨应军律师所画

三、未登记房屋

    未登记房屋是指没有取得产权凭证的房屋，这类房屋在征收中容易产生纠纷，往往征收方以违法建筑（违章建筑）为名要求自行拆除，不给补偿或给极少的补偿。对于这类房屋的处理，根据《征补条例》的规定应由房屋征收决定机关组织进行合法性认定，认定为合法房屋的依法补偿，认定为违法建筑的不给补偿（有的地方自行拆除的，给予一定的拆除费用）。如果房屋没有取得产权凭证，那么一定要细细了解房屋建成的时间点，并收集相关证据。

    《城市规划法》于1989年12月26日由第七届全国人大第十一次常委会通过，自1990年4月1日起施行，是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律。如果在1990年4月1日之前修建的房屋，之后没有加层改建的，有证据证明房屋建造时间的，一般应认定为合法建筑，给予补偿。其他时间节点，则要看各地实施细则，有的从紧认定为违法建筑，有的从松适当补偿。

    需要指出的是，就未登记房屋的认定按照《征补条例》的规定，是应当在做出房屋征收决定之前。实战中，有的征收方没有对此组织调查、认定、处理和结果公布程序，在此情况下该征收决定可能会因此情况被确认为违法。如本律师代理的孟某某诉东城区政府房屋征收案【参见北京市高级人民法院（2018）京行终863号行政裁定书、(2019)京行终3796号行政判决书）等；另外，征收人对未登记房屋组织调查、认定、处理和结果公布程序，是作出房屋征收决定前的一个程序性环节，其本身并不对征收补偿法律关系产生终局性影响，不具有独立可诉性。因此，如果就此单独起诉，法院将从程序上裁定驳回起诉（最高法院判例意见），不能进入实体审理。

四、收集周边类似房屋的市场价格

    之所以要了解类似房屋的市场价格，这是因为房屋征收的补偿标准就是不低于这个市场价格。房屋市场价格有涨有跌，最终需要以房屋征收决定公告之日的房屋市场价格作为评估基点。但提前了解仍然是有必要的，因为从听说房屋征收到实施征收，时间往往很近，房屋价格相差一般不会太大。

    如何去了解房屋市场价格呢？最直接的方法就是去附近正规的房屋中介机构了解，他们掌握有大量的房屋交易数据和信息。

五、收集周边房屋征收项目的补偿政策和操作办法

    一定区域的房屋征收补偿安置政策以及具体的实施办法具有延续性，有的甚至没有什么变化。在此情况下，通过对周边房屋征收补偿情况的了解，自然能做到心中有数。

    此外，还应多与周边已被征收的人交流、学习，了解征收方协商的流程和操作情况，积累这方面的知识和应对办法。