大连市集体土地征收补偿（含临空产业园补偿）规定

一、大连市人民政府办公厅关于印发大连市征收集体土地地上附着物补偿标准的通知

二、大连市人民政府办公厅转发市国土房屋局等单位关于大连临空产业园集体土地上房屋征收与补偿指导意见（试行）

大连市人民政府办公厅关于印发大连市征收集体土地地上附着物补偿标准的通知大政办发 [2010] 168号

各区、市、县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
　　为完善征地政策体系，切实维护被征地单位和个人的合法权益，根据《辽宁省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（辽政办发 [2010] 2号）精神，结合我市经济和社会发展实际，市政府组织有关部门制定了《大连市征收集体土地地上附着物补偿标准》，现印发给你们，并就实施有关问题通知如下：
　　一、本补偿标准为全市征收集体土地时动拆迁地上附着物的指导补偿标准，所列补偿项目为有共性、较普遍的项目。各区市县政府、各先导区管委会可在该指导价基础上制定具体的补偿标准，原则上不低于本标准；对本补偿标准未能覆盖的补偿项目，可进行补充、完善和调整，并报市政府备案。
　　二、超出市、县两级人民政府规定补偿项目范围的，可参照功能和结构相近项目予以补偿；无法参照或因特殊原因对补偿标准有争议的，可通过协商解决，协商不成的可由有资质的评估机构评估后确认补偿标准。
　　三、城市规划区内集体土地上的房屋拆迁，应按照当地的城市房屋拆迁补偿安置标准执行。
　　四、青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。
　　五、征收集体土地地上附着物补偿标准每3年调整一次，由市国土房屋局提出调整方案，报市政府批准后组织实施。
　　六、本补偿标准自发布之日起执行。

大连市人民政府办公厅
二○一○年十二月二十八日

大连市人民政府办公厅转发市国土房屋局等单位关于大连临空产业园集体土地上房屋征收与补偿指导意见（试行）的通知 

甘井子区人民政府、金州新区管委会，市政府各有关部门：
　　经市政府同意，现将市国土房屋局、市土地储备中心和甘井子区人民政府制定的《大连临空产业园集体土地上房屋征收与补偿指导意见（试行）》转发给你们，请认真贯彻执行。
                                                                    大连市人民政府办公厅     
                                                                           2014年6月14日    

大连临空产业园集体土地上房屋征收与补偿指导意见（试行）

市国土房屋局  市土地储备中心  甘井子区人民政府：
　　为规范大连临空产业园集体土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益和城市规划建设需要，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本指导意见。 

　　一、总体要求 

　　（一）适用范围
　　在大连临空产业园范围内集体土地上房屋征收与补偿，适用本指导意见。甘井子区其他区域集体土地上房屋征收与补偿，可参照本指导意见执行。 
　　（二）征收与补偿原则
　　1．依法征收，阳光征收，和谐征收；
　　2．属地管理，决策民主，程序正当，兼顾历史，公平补偿，结果公开；
　　3．针对问题，深入调研，学习借鉴，专家论证，集体决策； 

4．政策连续，惠及民生。 

　　（三）管理部门及职责
　　1．市国土房屋管理部门负责本区域内土地和房屋征收与补偿工作的业务指导。
　　2．区政府负责本行政区域内土地和房屋征收与补偿工作；相关街道办事处、村民委员会接受区政府的委托，开展有关工作。
　　3．发展改革、城乡建设、农业、海洋渔业、社会保障、财政、工商、审计、税务、公安、行政执法等部门应当协同做好土地、房屋以及海域的征收与补偿工作。
　　监察部门负责对政府相关部门在此项工作中履行职责情况进行监督。 

4．项目建设单位负责筹集征地安置、房屋征收补偿资金，协同做好征收与补偿工作。
　　5．成立大连临空产业园征收工作领导小组（以下简称征收工作领导小组），成员由区政府、相关部门、项目建设单位组成，负责研究解决区域内征收与补偿相关问题；对重大行政事宜报市政府履行重大行政决策程序作出决定。
　　6．成立大连临空产业园评估专家委员会（以下简称评估专家委员会），成员由大连市资深评估专家、造价专家等组成，负责制定评估工作有关评估价值和标准；对评估机构和征收人员进行业务培训；对评估工作中的重大分歧和复核申请进行鉴定；对评估工作中的疑难问题进行研究论证，提出解决方案。
　　（四）征收主体及相关要求
　　1．区政府对该区域内的土地及房屋依法进行征收与补偿。
　　2．区政府作出房屋征收决定前，应当组织辖区内规划、国土房屋、行政执法、公安等有关部门及街道办事处、村民委员会依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查，并按本指导意见认定和处理。征收补偿费支付前应对房屋所有权证、土地使用证的真伪进行核实，并查询他项权利。

　　3．市级相关部门应当协同做好相关调查、认定、处理工作。

　　4．房屋征收范围确定后，被征收人在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及改变房屋用途、突击装修等增加补偿费用的，不予补偿。

　　5．对纳入征收范围的被征收人，村民委员会须按照土地租赁、承包合同约定及时与被征收人解除相关合同。
　　6．涉及土地使用权流转合同事宜按相关规定执行。
　　7．区政府及相关街道办事处要及时落实被征地农民的社会保障费用，妥善安置失地农民的生产生活，切实维护被征地农民的合法权益。

　　二、住宅房屋征收补偿.
　　（五）本村集体经济组织成员有证住宅房屋补偿
　　有证住宅房屋是指在宅基地上建设并取得房屋产权证的住宅房屋，包括有证正房和有证附房两种情况。其中，正房是指在住宅的院落中处于重要位置，作为主要居住空间的住宅房屋；附房是指在宅基地内建设的耳房、厢房、门头等房屋。
　　1．有证正房补偿：采取回迁安置补偿、货币补偿两种方式，被征收人可任选其一。

（1）回迁安置补偿：按有证正房建筑面积乘以回迁补偿系数进行总量控制；具体的回迁安置标准和方案由各村民委员会根据本村实际情况研究，经村民代表大会表决通过后，统筹平衡，妥善安置。
　　在本村回迁安置的，回迁补偿系数取1.5；异地搬迁、从区位好（地价高、房价高、环境好）的区域搬迁到区位较差区域的，可适当提高回迁补偿系数，但最高不超过1.65，并报征收工作领导小组研究批准。
　　（2）货币补偿：有证正房货币补偿标准最高不超过10500元/平方米，有证正房房屋面积按本指导意见第二十五条确定。具体补偿标准由各村民委员会根据本村实际情况研究，经村民代表大会表决通过后实施。
　　2．有证附房补偿：采取货币补偿方式，补偿标准不超过3000元/平方米。
　　（六）本村集体经济组织成员无证住宅房屋补偿;

1．无证正房补偿：

（1）本村集体经济组织成员因分户、子女结婚需要，经村民委员会同意，在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前建成并作为住宅使用的正房，经村民代表大会讨论表决通过并公示确认后，按有证正房的相关规定进行补偿，每户补偿的上限由征收工作领导小组确定。
村民代表大会讨论表决未通过的，按评估机构评估确定的建设成本结合成新率进行补偿。
　　（2）在2008年1月1日至2011年2月22日市土地储备中心、甘井子区政府《关于大连新机场沿岸商务区规划建设有关事宜的通告》发布期间建设的，按评估机构评估确定的建设成本结合成新率进行补偿。
　　（3）2011年2月22日之后未经批准建设的，不予补偿。
　　2．无证附房补偿：参照《大连市人民政府办公厅关于印发大连临空产业园建设工程动迁补偿实施方案的通知》（大政办发〔2010〕62号）相关规定执行。
　　（七）非本村集体经济组织成员住宅房屋补偿
　　1．有证住宅房屋补偿：比照本村集体经济组织成员有证房屋进行补偿。
　　2．无证住宅房屋补偿：经村民委员会同意建设的无证房屋，经村民代表大会讨论表决通过并公示确认后，按本村集体经济组织成员无证房屋补偿标准的80%进行补偿。

村民代表大会讨论表决未通过的，按评估机构评估确定的建设成本结合成新率的80%进行补偿。
　　（八）临时过渡安置费
　　采取回迁安置补偿方式的被征收人，因市政基础设施建设、招商引资等原因需自行过渡安置的，临时过渡安置费标准为：有证住宅房屋面积100平方米以下（含100平方米）的2000元/月，100平方米以上的2500元/月；非因不可抗力的原因延长过渡期限的，应当自过渡期限届满之月起增加临时安置补助费，超期1年以内（含1年）的，在临时安置补助费原标准的基础上增加30%；超期1年以上的，在临时安置补助费原标准的基础上增加50%。
　　（九）其他补偿
　　1．搬迁奖励：被征收人在征收补偿方案确定的搬迁期限内完成搬迁的，每户给予3万元的搬迁奖励；被征收人在征收补偿方案确定的搬迁期限内集体（以村民委员会或村民小组为单位，一般不少于100户）完成搬迁的，按1.5万元/户标准向村民委员会或村民小组拨付集体搬迁奖励，集体搬迁奖励由各村民代表大会讨论表决其具体用途。
　　2．搬家补助费、电话迁移费、网络迁移费、有线电视迁移费等按大连市相关规定执行。

　　三、非住宅房屋征收补偿
　　（十）补偿方式
　　非住宅房屋征收补偿采取货币补偿方式。
　　（十一）补偿内容
　　  1．被征收房屋建筑物及其附属物价值补偿；

2 . 因征收房屋造成的相关设备补偿；
　　3．因征收房屋造成的停产停业损失补偿；
　　4．取得土地使用权附加补偿。

　　（十二）非住宅房屋建筑物及其附属物补偿 

1．有证非住宅房屋建筑物及其附属物补偿

（1）补偿额=（建筑物重置成本×成新率×征收补偿系数）+附属物重置成本。

（2）征收补偿系数：有证非住宅房屋被征收人可在以下两种征收补偿系数中任选其一：
　　　　①征收补偿系数选取2.0的，停产停业损失另行补偿；

　　　　②征收补偿系数选取2.5的，停产停业损失不再另行补偿。
　　（3）重置成本：由评估专家委员会组织编制房屋建筑物及其附属物重置成本参考标准，并定期公布。评估机构应结合被征收房屋实际情况,采用重置成本法进行评估，评估值在参考标准-10%至+5%之间的，按评估值计取；评估值超出范围的，评估机构应提供充分依据报评估专家委员会组织鉴定。
　　（4）补偿下限：有证非住宅房屋建筑物及其附属物补偿的单价（补偿额/房屋建筑面积）低于3500元/平方米的，按3500元/平方米计取。

　　2．无证非住宅房屋建筑物及其附属物补偿
　　对与村民委员会签订有效土地租赁合同的无证非住宅房屋建筑物及其附属物，按下列规定确定补偿额：
　　（1）2008年1月1日之前建设的，补偿额=（建筑物重置成本×成新率×征收补偿系数）+附属物重置成本。征收补偿系数基准值为1.5，并按以下条件调整：
　　　　①有规划审批手续的，征收补偿系数增加0.1；
　　　　②有建设用地审批手续的，征收补偿系数增加0.1；
　　　　③有立项批复和招商引资批复或其中之一的，征收补偿系数增加0.1；

　　　　④村集体企业改制并在改制前建设的，征收补偿系数增加0.1。

（2）2008年1月1日至2011年2月22日期间建设的，经村民委员会确认并公示无异议后，按评估机构评估确定的建设成本结合成新率给予补偿；停产停业损失不予补偿。  
　　（3）2011年2月22日之后未经批准建设的，不予补偿。

　　（十三）因征收房屋造成的相关设备补偿
　　1．能够搬迁、可利用的设备：由评估机构按有关标准评估拆卸费、搬运费、安装调试费进行补偿。
　　2．无法搬迁恢复使用的设备：由评估机构按照重置价格结合成新率评估后进行补偿。不可搬迁设备经评估补偿后，由征收实施单位登记造册，委托大连产权交易所竞拍或其他方式拍卖处理，所得收入统一交付到征收实施单位专用账户，按现行有关财经制度处理。
　　（十四）因征收造成的停产停业损失补偿
　　1．征收时已经停产或未经营超过1年（检查标准为征收前1年报送税务部门报表中无经营收入）的被征收人以及未进行工商登记、税务登记的被征收人，不给予停产停业损失补偿。
　　2．停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，被征收人可在以下两种补偿方案中任选其一：
　　（1）按净利润和职工工资补偿!
　　　　①净利润补偿：年净利润补偿标准，按被征收房屋在征收决定公告前3个纳税年度实际缴纳税费额度确定；补偿期限结合重置建设时间按8—12个月确定。　　　　②职工工资补偿：对能提供劳动保险连续缴费证明，企业连续为职工缴纳养老保险的，按3个月工资的1.5倍补偿；仅缴纳工伤险、医疗保险的（须提供劳动合同、职工身份证原件，数量不得超过正常用工数量），按2个月工资补偿；职工工资标准按征收决定公告时上年度大连市社会平均工资计算。;
　　（2）按房屋租金和职工工资补偿
　　　　①租金补偿：按本指导意见第十二条确定的可给予补偿的房屋建筑面积，根据重置建设时间以8—12个月计算房屋租金。
房屋租金标准由评估专家委员会研究确定参考标准，定期公布。
　　　　②职工工资补偿，同上。
　　（3）因征收造成的停产停业损失补偿超过被征收房屋建筑物及其附属物价值补偿额20%的，须报评估专家委员会复核确认。
　　（十五）取得土地使用权附加补偿
　　对签订有效土地租赁使用合同且取得合法有效集体土地使用证件的被征收人，因征收提前终止土地使用合同的，按190元/平方米给予土地使用权附加补偿。

　　已预付租金，土地租赁期限尚未届满的，预付租金退还事宜由村民委员会与被征收人协商解决。
　　（十六）非住宅房屋搬迁奖励
　　被征收人在规定时限内签订征收补偿协议并完成搬迁的，按征收补偿费的3%给予奖励，每个被征收人的征收奖励最高不超过50万元。
　　四、公示及投诉
　　（十七）评估结果公示
　　评估机构应当将评估结果在村民委员会成员范围内向被征收人进行公示，公示时间不少于7日。
　　（十八）复核与鉴定
　　被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估机构书面提出评估复核申请。
　　评估机构应当自收到评估复核申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，原评估结果改变的，应当收回原评估报告，重新出具评估报告；评估结果未改变的，应当书面告知评估复核申请人。
　　当事人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定；资料齐全的，评估专家委员会应在自收到鉴定申请之日起30日内作出鉴定。
　　（十九）补偿情况公示
　　房屋征收部门应当依法建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布。
　　补偿情况应按《国务院办公厅关于印发2014年政府信息公开工作要点的通知》（国办发〔2014〕12号）相关要求进行信息公开,适时建立房屋征收与补偿信息化管理平台。
　　（二十）投诉举报 
　　对征收与补偿工作中的违法、违规、违纪行为，利害关系人有权向区政府及市、区纪检监察机关和审计机关等相关监管机构投诉。各监管机构应公布监督举报电话和信箱，及时依法查处。
　　五、措施与保障
　　（二十一）奖惩措施
　　对于无证住宅房屋、非住宅房屋，被征收人在征收规定时限内未签订征收补偿协议的，相关征收奖励全部取消。对于有证住宅房屋被征收人在规定时限内未签订征收补偿协议的，每超期1个月扣减50%奖励。
　　2008年1月1日至2011年2月22日期间未经批准建设的无证房屋，被征收人在征收规定时限内未签订征收补偿协议的，按违法建筑处理，不予补偿。
　　（二十二）未能按期达成补偿协议处理程序
　　1．评估鉴定。在征收补偿方案确定的签约期限内，因对评估复核结果有异议而未达成补偿协议的，由评估专家委员会对评估结果进行鉴定。
　　2．作出补偿决定。征收部门应依据评估专家委员会的鉴定作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。
　　3．行政复议及诉讼。征收部门在作出的补偿决定中应告知被征收人可依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。
　　4．强制执行。作出征收补偿决定的区政府对被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。
　　（二十三）部门联动，形成合力
　　行政执法部门要坚决拆除新建的违法建筑，对超过征收规定搬迁时限、拒不搬迁的无证房屋被征收人，要严格依法处理。
　　环保、消防、工商、税务等相关职能部门对环保不达标、不满足消防要求以及违法经营、偷税漏税的企业，要依法严厉查处。
　　市、区两级审计部门要加强定期跟踪审计，确保对动迁资金实行有效监督。
　　市政府法制办负责有关征收补偿中依法行政工作的指导和监督。
　　六、有关问题处理
　　（二十四）专业中介机构选择及要求
　　1．评估机构：承担征收补偿的评估机构，应从市财政局、市国土房屋局、市土地储备中心招标确定的评估机构中择优选定。
　　同一区域多家评估机构参与征收评估的，应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
　　2．审计机构：根据工作需要，按规定择优选定实力强、工作经验丰富的中介审计机构，对房屋征收补偿评估工作机构及人员资质的合法性、评估程序的完整性、评估依据的充分性、评估结果的合理性进行审核。
　　3．测绘单位、检测机构：按规定择优选定。
　　（二十五）房屋面积、建设时间确定
　　1．房屋面积确定
　　（1）无证房屋面积：按有资质的测绘单位实际测量的建筑面积为准。
　　（2）有证房屋面积：由有资质的测绘单位对房屋进行实际测量。房屋登记建筑面积与实际测量建筑面积不一致，小于房屋登记建筑面积，差额在3%以内（含3%）的按房屋登记建筑面积计算，差额超过3%的按实测建筑面积的1.03倍计算。实际测量建筑面积大于房屋登记建筑面积，差额在3%以内（含3%）的按实际测量建筑面积计算；差额超过3%且是同期建设的，超出部分按无证房屋处理。对是否同期建设难以确定的，由征收人委托具有相应资质的专业检测机构检测鉴定。
　　2．无证房屋建设时间确认
　　按有关审批文件、建设时点前的地形图、航拍图、卫星遥感图片确认；有争议的，本着实事求是的原则，由被征收人书面申请，经无利害关系知情人证明，房屋所在地村民委员会、街道办事处公示后出具意见，由区政府最终确认。
　　（二十六）征地补偿标准
　　自本指导意见实施之日起，征地补偿标准由26万元/亩调整为35万元/亩。本指导意见施行前已签署征地补偿协议的，不作调整。
　　（二十七）征收补偿费及管理费用途
　　1．征收补偿费用途：可用于土地征收补偿、房屋征收补偿，房屋拆除费、排渣费，相关测绘费、评估费、审计费、法律服务费、检测鉴定费、征收管理费等与土地房屋征收补偿相关的费用支出；须设立专用账户，专款专用。
　　2．征收管理费用途：不在原单位领取工资的工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、工伤保险、失业保险费，办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支，评审鉴定费等，按照建设单位管理费科目列支。
　　（二十八）海域和水体养殖企业补偿问题
　　1．池塘养殖中海底增殖礁问题。参考由水产养殖和工程造价专家组成的专家委员会按常规养殖情况下对海底增殖礁评估的标准进行评估补偿。
　　2．因补偿未及时支付造成的经济损失问题。被征收人可在以下两种补偿方式中任选其一：
　　（1）以实际停产停业期限和房屋租金参考标准计算的金额补偿；:
　　（2）以征收时点征收评估值为基数，按照中国人民银行公布的3年期存款利率，以实际停产停业期限计算的金额补偿。
　　3．在旅游区、工程预留区等非养殖区中，历史遗留的养殖户的补偿信访问题。对历史遗留的20个已由甘井子区政府或甘井子区海洋行政主管部门批准、登记，用海区域在旅游区、工程预留区等非养殖区，且至今未予搬迁补偿的养殖户，参照大连市南部海域和金州辖区大连临空产业园海域动迁补偿政策，按照大连临空产业园的相应标准给予补偿。
　　4．甘井子区政府《关于加快推进大连临空产业园及沿岸商务区征海及陆地动迁工作的办公会议纪要》（2011年第18期）和《关于临空产业园项目陆地与海域动迁补偿相关事宜的办公会议纪要》（2012年第37期）中规定的海域动迁补偿标准继续执行。
　　七、法律责任
　　（二十九）征收工作人员
　　政府及征收部门的工作人员在征收补偿工作中不履行本指导意见规定的职责的，依法依纪追究责任；构成犯罪的，及时移交司法机关，依法追究刑事责任。
　　（三十）被征收人
　　被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍征收与补偿工作的，由公安机关按照治安管理法给予处罚；构成犯罪的，依法移送司法机关。
　　（三十一）专业中介机构及人员
　　测绘、检测、评估、审计机构及其从业人员出具虚假或者有重大差错的测绘报告、检测报告、评估报告、审计报告的，由各相关部门按相关法律法规规定处理。
　　八、附则
　　（三十二）本指导意见由市国土房屋局负责解释。
　　（三十三）本指导意见自发布之日起施行。国家、省、市有新规定与本指导意见相抵触的，以新规定为准对本指导意见进行适时调整。