本文主要从整体上介绍处理这类案件的战略性方法。从办案情况来看，在涉及不动产纠纷时，对于被征收人维护自身权益，一般可以考虑三步法，即：

第一步、确定土地性质，锁定维权法律依据。

第二步、了解征收批文，明确征收是否合法。

第三步、根据补偿情况，确定维权法律程序。    

第一步，看确定土地性质，锁定维权法律依据。

我国目前没有制定统一的不动产征收法，不动产征收主要包括农村集体土地征收和国有土地上房屋征收两个方面。在面对不动产征收时，首先要确定所处的土地是国有土地还是集体土地，不同的土地性质决定了不同的法律依据。

根据现行的法律规定，对于农村集体土地征收补偿的条款主要体现在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，当然更重要的是在各地方的土地管理规定以及具体项目的补偿细则中，因为这些规定更加明确、细致。

对于国有土地上房屋征收，则主要由《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及各地的规定或实施细则来规范。

因此，我们在面对不动产征收时，首先应考虑的不是能拿多少补偿款，能安置多少套房，而是首先要清楚房屋或树木等下面的土地是什么性质，是农村集体土地还是国有土地？在明确了土地的性质之后，就可以根据土地的性质去查找相应的法律规定，是集体土地征收的，查找《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及地方土地管理规定、具体项目的补偿标准等。是国有土地上房屋征收的，查找《国有土地上房屋征收与补偿条例》，有地方规定的，要查到地方房屋征收的具体规定以及具体项目的补偿细则。

只有明确了土地性质，确定了与之相对应的法律依据，才算是为进一步维权打好了必要的基础。

第二步，了解征收批文，明确征收是否合法

在确定了土地性质，找到了相应的维权法律依据后，对于被征收人来讲，下一步就是要了解不动产征收的批文，看看是不是有批文，批文是不是符合法律规定，也就是说要判断征收是不是合法有效。征收是否合法，这是不动产征收维权中的核心问题。

一、土地征收合法性的审查

我们在明确了涉及纠纷的土地的性质之后，可以按照如下思路进行：

 1、看征地有没有征地批准文件

就要看政府部门宣传的征地是不是有省级人民政府或者国务院批准征收土地的文件。一般情况下，批准征收集体土地有两种方式：一种是单独选址的建设项目，如建一所学校。另一种就是成批次建设用地的批准，一般是由省级政府批准成批次城市建设用地的方式进行，在批复中批准农用地转用、征收集体土地或批准征收集体建设用地。

如果没有征地批文就占地施工的，这是典型的土地违法，根据《土地管理法》第七十六条，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。除此之外 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

2、有征地批文的情况下，看征地程序是否合法

 目前，没有征地批文就直接占地建设，较之于十年前，已经很少了。但在征地过程中，不按程序办理，如发布征地公告程序违法、补偿不到位等还是较为多见。 

第三步、根据补偿情况，确定维权法律程序

在明确了产生纠纷的是因为没有征地批文还是征地程序不合法还是补偿过低等情况，我们就可以根据原因找到解决途径，可根据具体情况采取申请行政复议或提起行政诉讼，向有权机关提出诉求，请求保护自身合法权益。此外，可以根据自身维权目标，在行政复议或行政诉讼程序进行过程中，也可以考虑与有关部门协商，从而解决问题。

鉴于不动产征收案件的复杂性，这里提供的是一个整体的解决方案，被征收人可以根据实际情况，灵活运用。

二、房屋征收

    对于房屋征收案件也可参照以上土地征收的基本程序，并结合《征收条例》的具体规定办理，不再赘述。也可参考笔者所著《国有土地上房屋征收与补偿条例》，新华书店以及当当网等有售。